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逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを!
逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを! (JUGEMレビュー »)

ウェーブハウスの市川 周治が執筆した逆転の年収格差 不動産投資の成功理論を公開しています。
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路線価

山陽新聞 路線価2.jpg

山陽新聞 路線価1.jpg


7月1日に発表された路線価ですが、

岡山では、岡山駅前が約10%、上昇して

全国でも上昇率で上位に入ったようです。

最近は、地方でも、地価が下落しているのが、県庁所在地などの主要都市以外の地域で

中国地方でも上昇が著しいのは、広島の一等地と、岡山の一等地だけ

四国は松山を除いて軒並み前年並みか下落。

アベノミクスで株価は上昇していますが、地価は東京 大阪 名古屋 札幌 福岡 仙台などの主要都市と

政令市でも、県庁所在地などの一部のみ。

岡山市内でも、岡山駅周辺の商業地区と人気の住宅地のエリアは上昇していますが

不人気のエリアは毎年、昨年並みは下落しています。まさにまだら模様になっています。

これからどんどん、人口減少していくと全体平均として地価は下落していくので

不動産を購入する際は、現実を見つめながら、これから横ばいか、上昇に転じて行く不動産を

見極めてから購入することが、将来の資産価値の下落を防ぐ重要な防衛手段になるので

地元のことを知り尽くした不動産業者からしっかりと、情報をもらってから購入することが

賢明です。

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at 10:48, 市川 周治, ニュース

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築後100年のペントハウスがなんと110億円!! 

Woolworth-Bldg-NY-Underhill-01.jpg
6月2日(ブルームバーグ):米ニューヨークのローワー・マンハッタンにある歴史的建造物で、かつて世界一の高さを誇ったウールワース・ビルディングが新たな記録を樹立した。
58階建ての同ビルの最上階部分を占めるマンションを1億1000万ドル(約110億円)で販売する計画が、ニューヨーク州のシュナイダーマン司法長官のオフィスに提出された開発業者の提案から分かった。不動産鑑定会社ミラー・サミュエルのジョナサン・ミラー社長によれば、ニューヨーク・ダウンタウンの分譲マンションの希望価格としては過去最高値。
ミラー社長はこの価格について、物件の地理的条件や高級住宅市場の過熱ぶりよりも「希少な歴史的価値を反映している」と指摘した。
建築家キャス・ギルバードが設計したウールワース・ビルディングは1913年に完成。高さ792フィート(約241メートル)で1930年まで世界一の高層ビルだった。同ビルの高層階は34戸の高級マンションに改造される計画。
計画によれば、1億1000万ドルの物件は9フロアを占める。床面積は約8975平方フィート(約830平方メートル)で、584平方フィートのテラス付き。4つの寝室と専用エレベーターを備える。50、51階が主な住居スペースで、53階に居間とワインセラー、55階から58階には書斎や展望台などが設けられる。

                              6月2日(ブルームバーグ)より引用。

築後100年経過したビルのペントハウスがこんなに、高値をつけるとは、日本では
まず考えられないことです。希少な歴史的価値と立地が経済的に認められた証ですね。
日本でも、古くなればなるほど価値を生むビルを建てることができれば、こんなにワクワクする
仕事はないと思います。

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at 18:19, 市川 周治, ニュース

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公示地価

R1096618.jpg
R1096620.jpg
↑ 表町で人気の中華そば&ソースカツ丼のお店 だて 

本日、発表される公示地価について
とあるメディアから取材を受けた。
どうも、岡山駅前、大元周辺が上昇しているらしい。
実際に昨年あたりから、岡山駅周辺で不動産を探している人が
激増している。
しかし、売り物件がなかなか出てこないのが実情だ。
最近は、人気の地区の投資物件は、市場に出る前に瞬間蒸発
するように売れている。

需要が多くて供給が少ないと価格は上昇する、あたりまえの市場原理ですが
世界に唯一の不動産はその動きが顕著に現れるものですから
価格上昇は必至です。

岡山市街地は現在建築中のイオンモールが周辺の地価に大きな影響を与えていることが
考えられる。
一方、老舗商店が集まる表町地区の地価の下落が止まらない。
そこは、商店としての魅力が薄れて行っているので仕方がない現象かもしれない。

ただ、私のグルメブログにも数多く紹介されている魅力的な飲食店が集積しているのも
表町なのです。B級グルメのブームにも見られるように、おいしい食事をしたいと思うことは
万人の欲求なのですから、美味しいお店が集積する街は街の魅力が上がり、街の価値が上がっていく
ものだと思う。
街の活性化の為に、おいしい料理店やカフェが集めるのも有効な手段だと思う。

商店街としての魅力はともかく、住むのには非常に快適な地域だと思うので住宅地として
とらえるなら、郊外の人気のエリアよりも地価が安くて、近くにおいしいお店が沢山あって
岡山駅に出るのも徒歩でいけるので住居地区としての魅力はとても強いものがあると思う。
地価の下落をマイナスとしてとらえるのではなくプラスとして街に元気がでれば岡山市民として
とても嬉しいことである。

詳細の公示地価は今日の夕方くらいに発表になると思いますが、それぞれがどういった価格推移を示すのか
楽しみです。






at 12:34, 市川 周治, ニュース

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震災後に岡山への避難1046人


震災後に岡山への避難1046人 災害少なさ評価、西日本で最多


 東日本大震災に伴う岡山県への避難者は、復興庁の最新データ(2月13日現在)で1046人に上り、昨年10月以降、近畿以西の西日本で最多となっている。震災から3年。被災地で住宅や生活の再建が進み、全国の避難者総数が減少する中、岡山県は右肩上がり傾向が続く。災害の少なさや温暖な気候が評価され、避難者に広がっているようだ。

 西日本では沖縄県が973人で2番目。次いで大阪府955人、京都府924人、兵庫県922人―など。沖縄を除けば大都市圏ばかりで、岡山県の多さが際立っている。

 全国の避難者数は2012年6月をピークに減少傾向に転じた。しかし、岡山は震災直後は目立たなかったものの、じわじわと増加。西日本で群を抜いていた大阪府を13年10月に抜き、最多受け入れ県となった。今年に入っても19人が移り住むなど増加は続き、他府県との差を広げている。

 避難先として人気を集めていることに、県の移住施策を担う中山間・地域振興課は、災害が少ないといった暮らしやすさを全国にアピールできたことに加え、「早い時期に移住してきた避難者らが支援団体を結成し、口コミで情報発信したのが大きい」と分析する。


以上 山陽新聞社のサイトより引用。

岡山は温暖で災害が少ないので多くの人が移住してきているという話は
自分たちの周りでも数名移住者がいるのでなんとなく分かっていたのですが
西日本で最多とは知らなかった。
岡山にずっと住んでいると岡山の魅力にあまり気づかないのですが、
客観的に見ると、温暖な気候で、台風や雪、地震などの災害も少ない上に
交通の便もよく、広い平野が広がっているので地価も安くて、都心から車で20分程走れば坪単価10万円台でも
住宅地が手に入るため、その気になれば家を手にれることも比較的容易で渋滞も少なく、
瀬戸内海も近いのでマリンレジャーも適当に楽しめる。本当にいいところだと実感します。
反面、震災から3年たっても困難な生活を強いられている被災者の方を思うととてもやりきれない気持ちになります。
故郷に帰りたくても帰れないその寂しさは当事者でないと分からない苦しみだと思います。
恵まれた環境で暮らしている我々に何ができるのか、震災から3年たった今、改めて考えたいと思い
この震災でお亡くなりになった皆様に心からご冥福を祈ります。





at 19:28, 市川 周治, ニュース

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中国地方で人気の街、岡山1位 全国34位、不動産会社調査

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中国地方で人気の街、岡山1位 全国34位、不動産会社調査


 
不動産情報大手のネクスト(東京都)がまとめた2013年の全国人気の街ランキングで、岡山(岡山市)が中国地方で2年連続1位に輝いた。全国順位も34位と、関東、関西の2大都市圏以外で唯一ベスト50入り。東日本大震災以降、災害の少なさなどから移住先として注目を集める岡山の人気を裏付けた格好だ。

 同社が運営する不動産情報サイトへの問い合わせの数を最寄りの駅ごとに集計。全国のエリア別のベスト30を公表しており、中国地方では県内から大元(4位、岡山市)や倉敷(5位、倉敷市)、法界院(6位、岡山市)、北長瀬(7位、同)など14カ所がランクインした。広島県の13カ所を上回っている。

 岡山は、中四国ベスト20の枠組みで発表されていた11年は圏外だったが、12年は中国地方1位で初登場、全国順位も40位とした。

 同社は「人気エリアが1、2年で大きく変動するのは異例。岡山は震災を機に、他都市へのアクセスの良さや災害の少なさが見直されたと考えられる」と話している。

山陽新聞社のサイトより引用

改めて、岡山の魅力がクローズアップされたことは非常に嬉しいことです。
11月に、岡山に、西の旗艦店となるイオンモール岡山が開業します。
これを機に近県から来ていただいた方に、岡山の魅力を磨いて、喜んでいただける
街にしていきたいものです。

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at 10:22, 市川 周治, ニュース

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日経ビジネスの記事 不動産、悪質慣行にメス

2013年10月28日 日経ビジネスから引用

不動産、悪質慣行にメス
日経ビジネス2013年10月28日号目次
手数料を欲しいがために、中古物件の紹介を断り続ける。一部で横行する、悪質な囲い込みに「待った」がかかった。長年の利益相反の構図解消に向け、ついに一歩を踏み出した。

 「その物件は、もう話が進んでいるんですよ」

 中古物件への問い合わせが入った際に使われる、不動産業者の常套的な断り文句は今後通用しなくなる。

 「登録物件の正当な事由のない紹介拒否行為の禁止」。東日本不動産流通機構が10月1日に実施した規約改定で、業界に衝撃が走った。同機構は東日本の不動産情報を一元管理する「REINS(不動産流通標準情報システム)」を運用する。

 今後は、購入申し込みがなされていないにもかかわらず、物件紹介を拒否すれば規約違反となる。悪質性に応じて、「注意」「戒告」「利用停止」「除名」といった処分が下る。注意段階から、会員企業の氏名が公表される。

 実効性はありそうだ。「REINSが利用できなくなれば、新規物件も相場も十分に分からない。死活問題だ」(不動産会社社員)。ある大手事業者は早速、社内の管理職全員に規約改定について周知徹底した。


悪質な利益相反の排除目指す

 背景には、不動産業界の不透明な取引慣行がある。

 中古不動産売買ではまず、売却希望者が不動産業者と媒介契約を結び、業者がREINSに物件情報を登録する。それを見た別の不動産業者が物件内容を問い合わせ、購入希望者に紹介する。これが通常の取引の流れだ。

 仲介手数料の上限は、取引価格の3%プラス6万円に消費税を加えた額。もし売り手側と買い手側の仲介を1社でこなせば、収入は倍になる。この「両手取引」と呼ばれる取引が、悪質な囲い込みと組み合わさって、利益相反を生み出すケースが見られた。

 仮に3000万円の物件が成約すれば、仲介手数料は最大100万8000円。両手取引なら201万6000円が得られる。

 不心得な不動産業者は、他社からの問い合わせを断り続ける。そして「高すぎて買い手が見つからない」などと売り主に値下げを促した揚げ句、自社の顧客と取引をまとめる。

 契約価格が1割下がっても両手取引を実現できれば、売り主が300万円損する代わりに業者は最大182万7000円を得るからだ。3000万円の片手取引に比べて、収入が81万9000円増える。

 一部業者によるこうした手口の横行が、規約改定につながった。現在、東日本以外の、中部圏、近畿、西日本の3つのREINSでも、同様の改定を検討中だ。

 海外では両手取引自体が禁止されている国が多いが、日本では長年の慣行でもあり、「結果としての両手取引なら問題ない」との意見が主流だ。取引の健全性に定評がある大手でも、一定の割合で両手取引をしているのが実情だ。

 民主党政権時代に1度、「両手取引の禁止」が検討されたが、実現しなかった。地方を中心とした物件取引価格が低い地域では、「両手取引なしでは経営が成り立たない」との業者の意見に、妥当性があると判断されたためだ。

 不動産コンサルタントの長嶋修氏は「利益相反が起きる真の原因は、不当な囲い込みにある。今後、どうしてもそうしたければ、購入申込書を偽造するしかないがリスクが大きすぎるだろう」と規約改定を評価する。

 今回の規約改定は、実態を踏まえたうえで消費者保護の実効性を持たせる現実解と言えそうだ。改革に目先の痛みは伴っても、安心して中古不動産を売買できる環境を整備できれば、業界にもメリットは大きい。


日経ビジネスに興味深い記事が掲載されていたので紹介します。
この問題は何年も前から我々の不動産売買仲介業の間で問題になっていたことです。
例えば、当社にその物件を是非買いたいというお客様がいらっしゃったとして売り側の業者に物件情報を
請求しても、今、商談中だとか、購入申込みが入っているとかという理由で物件情報を開示せず、自社で
直接買客をつけるほうが手数料が倍になるという理由で情報を開示しないのです。
これは明らかに売主に対する利益相反行為で自社の利益だけを追求することになるのです。
大手トップ二社は平均手数料率が5%を超えているので、これは我々の業界から見て若干、両手契約率が高いと言えるでしょう。今後、不動産流通の健全化を推進する為には情報の開示が不可欠になると思います。



at 17:32, 市川 周治, ニュース

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ザ・パークハウスグラン千鳥ケ淵

今朝の日経新聞の記事によると

三菱地所レジデンスは5日、地上14階建ての高級マンション「ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」(東京都千代田区)を9月上旬に発売すると発表した。

 1坪(約3・3平方メートル)当たりの平均販売価格は800万円前後を想定し、2008年9月のリーマン・ショック以降に国内で発売されたマンションでは最高額になるという。

 総戸数は73戸で、販売対象は22戸。面積は約72〜179平方メートルで、販売価格は1億6000万円〜5億4000万円台を予定している。全戸が南東向きで皇居に面しており、都心で緑が楽しめる住環境に優れた立地が特徴だ。15年5月下旬から入居者へ引き渡す。

 今月24日にモデルルームの事前案内会を始める。既に約200件の問い合わせが寄せられており、同社は「発表前からこれだけ問い合わせがあるのは珍しい。売れ行きにも期待が持てる」とコメントしている。



マンションで、坪単価800万円とは驚きの価格です。やはり、東京の不動産価格は異常ですね。
岡山で一番人気の桃太郎通り沿いでも実勢価格は最高で150万円〜180万円程度なので
やはり、桁外れです。
都心では不動産市況が過熱しているようです。


at 12:20, 市川 周治, ニュース

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男女別はトイレだけ

今朝の日経新聞から引用
リクルートの子どもたち(5) 男女別はトイレだけ
 「よーし、じゃあこのビルでいってみようか」

横田氏(左)はコンサルタント会社で女性の起業を後押しする
 1999年春の東京・銀座。営業に出た新人の横田響子(36)は、先輩が指さしたビルに意を決して飛び込んだ。1つのビルを最上階から1階まで、すべての入居企業に飛び込み営業をかけることをリクルートでは「ビル倒し」と呼ぶ。営業に配属されれば女子も例外なく経験する。

 何本ものビルを倒して歩いたある日、横田はたまたま話を聞いてくれた不動産会社の社長を相手に採用の講釈を始めた。横田が話し終わると、あきれ顔の社長が聞いた。

 「あんた新人だろ。どうやったらあんたみたいな生意気な新卒が採れるんだい」

 「ウチに求人広告を出してもらえれば」

 正社員の半分が女性。派遣社員も大半が女性のリクルートには「女性社員」という言葉が存在しない。「別々なのはトイレだけ。あとはすべて男性と同じだった」。横田はリクルートで6年働いたあと女性社長を支援するコンサルタント会社、コラボラボを立ち上げた。

 「30歳までに起業する」と決めていた横田は28歳でリクルートを辞め、1年半の準備期間に、300人の女性起業家と会った。横のつながりを作って彼女たちを助けることを仕事にした。現在、コラボラボに登録している女性社長は1300人。そのうち約100人が元リク(リクルート出身者)だ。

 ベンチャーキャピタルから資金を調達するにしても、女性起業家は男性より不利になりがち。横田はそんな女性たちの悩みに答える。「あなたリクルート出身よね。なら、このくらいできるでしょ」。そう言われるのが横田の誇りだ。

 創業期、リクルートが初めて採用した大卒は4人全員が女性だった。課長クラスの女性比率は2006年の約9%が12年には18%に高まった。08年に東京本社に保育所を設けた結果、今では女性社員の2割強がワーキングマザーになった。

 創業者の江副浩正が残した1兆8000億円の負債を返済するために大なたを振るったのは「女の着ぐるみを着た異星人」と呼ばれた元社長の河野栄子(67)だった。「不況の時は女性が経営者の会社の方がつぶれにくいっていうデータがあるんです」(横田)(敬称略)


リクルートさんには会社創業のときから弊社も大変お世話になっていますが、確かに女性社員の仕事に対する心構えが違うんです。ホントにユニークな会社です。

at 20:24, 市川 周治, ニュース

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HUB Tokyo

 
廃業した元印刷工場。古びた壁に囲まれた空間を、20代、30代らしい人々の熱気が埋めている。先週末、東京都心の目黒駅に近い一角で、ちょっと変わったオフィスの開業祝いがあった。手作りの机に、キッチンの付いた集会所。若い個人起業家が会費制で使うという。

▼名前は「ハブ・トーキョー」。英国発、世界40カ所以上に広がる共同オフィスの日本第1号だ。利用者同士で励まし合い、ノウハウや人脈を共有し、それぞれの成功を目指す。元工場を借りて東京版を立ち上げたのは、若い女性の2人組。大手シンクタンクと米系投資銀行で支援する側の経験を積み、今度は自ら起業した。

▼志を同じくする者同士が助け合い、道を切り開く。そのための場が街に増えている。ハブなど起業家の雑居オフィス。個人でものづくりができる米国発の「ファブラボ」。同じ仕事を志す人が集まって住んでしまおうという、コンセプト型シェアハウスと呼ばれる共同住宅。企画運営の担い手が若い世代自身の場合も多い。

▼天下国家を論じた旧制高校の寮や有名漫画家を輩出したトキワ荘にも、こんな熱気があったのかもしれない。英国やシンガポールでは起業家育成のため、ミニ共同オフィスの設置を国や自治体が応援しているそうだ。日本の若者は元気がない。そんな年長者の思い込みをよそに、挑戦者らの秘密基地が日本各地で増殖中だ。


以上、日経新聞のサイトから引用。



1階フロアは、HUBTokyoが入居。
コワーキングスペース、イベントスペース等として運営されます。
”志あるチェンジメーカーが世界とつながる秘密基地”として世界30都市に広がるイノベーションコミュニティ「the Hub」の初の東京拠点 です。 http://hubtokyo.com/

2階フロアは、スタジオ・オフィススペースとして、
25〜50平米の8区画を賃貸募集します。
(募集情報は追って「東京R不動産」サイトにて)

物件概要------------------------------------------

企画:SPEAC,inc./東京R不動産
設計協力:Noiz Architects 施工:ゆくい堂

1階運営:HUB Tokyo
2階運営:SPEAC,inc./東京R不動産

建物竣工:昭和43年1月
賃貸面積:883.96平米(267.39坪)
    [1階:441.52平米+ 2階:442.44平米]

岡山不動産のことなら ウェーブハウス

at 11:35, 市川 周治, ニュース

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あけましておめでとうございます

皆様、新年あけましておめでとうございます。
最近、ブログの更新を怠っていました。
今年から、このブログの本来の目的である、不動産投資の成功事例を紹介する
記事を書いていきますので宜しくお願いします。

新年は今日からの営業となります。今日から正月気分を抜いて本気モードで
頑張っていきます。今年は政権も交代し、株価も堅調で、金融緩和政策案も
でていますから、不動産投資をするには追い風が吹いてくる予感がします。
昨年も一昨年に比べると、融資がつき易い環境だったので多くの投資用不動産が動きました。
今年は、投資用不動産市場が活況を呈すような気がします。
新鮮な情報をお届けするために頑張っていきますのでどうか私のブログを宜しくお願いします。


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at 19:37, 市川 周治, ニュース

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