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逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを!
逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを! (JUGEMレビュー »)

ウェーブハウスの市川 周治が執筆した逆転の年収格差 不動産投資の成功理論を公開しています。
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日本経済新聞に掲載されました

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土地バンクの記事が日本経済新聞 中国経済版 広島版に掲載されました。

不動産テックの先駆者的な存在として、技術を磨き、発展させていくことで不動産流通の活性化に貢献したいと

考えています。

今後、我々の不動産業界は情報化の流れがどんどんオープンにそして流通量が莫大に増して行くことが

予想されます。その中で今までは営業マンが勘と経験と度胸で勝負していたのですが、そのような

旧態依然とした経営資源に頼っていたのでは未来はないと思っています。

通常の方法で情報収集をするのは限界が生じているのではないでしょうか。

ネットに常につながった世界では日々の営業の場面で、プロの営業マンより、お客さまの方が情

報に詳しいというケースを経験するのではないでしょうか。

そんな矛盾を解決するツールとして現場の意見を集約して開発したのが土地バンクなのです。

以下 日本経済新聞の記事を引用しました。



物件・地価情報 ネット地図で一覧 ウェーブ社、不動産営業を支援


 不動産仲介のウェーブハウス(岡山市)は土地や戸建て住宅、マンション販売の営業支援ツールを拡販する。インターネットの地図上に、最新の売買物件や周辺地価など関連する情報をまとめて表示できるのが特長だ。営業担当者が不動産情報サイトをひとつずつ検索・確認する手間が省け、営業効率が高まる。不動産関連のほかに建設業などに販売し、3年で500社の利用を目指す。

物件情報に加えて周辺の公示地価の推移などを表示し、顧客と商談しやすくする
画像の拡大
物件情報に加えて周辺の公示地価の推移などを表示し、顧客と商談しやすくする

人口統計やハザードマップなどの情報を一目で確認することも可能(写真はデモ画面)

 営業支援ツール「土地BANK」はウェーブハウスの関連会社、ネットデータ(同)が昨年開発。専用の検索エンジンを使って様々なサイトから収集した不動産関連情報を地図上に表示する。1日単位で売り出し物件の価格推移を確認したり、成約事例を表示したりできる。大手企業が運営する不動産情報サイトだけでなく、地場の中小不動産業者が手掛けるサイトも網羅する。

 小学校の校区やバス路線、ハザードマップ、公示地価のデータを組み合わせて表示することも可能。地価などの最新データは行政機関が公表直後に反映し、過去20年程度の価格や上昇率の推移をグラフで確認することもできる。

 主にタブレット端末での使用を想定しており、使用料は5アカウント当たり月5万円。これまでに全国の77社が採用している。

 今後はウェーブハウスが加盟している不動産売買のフランチャイズチェーン(FC)や業界内の協議会などのつながりを生かして、中小の不動産仲介業者に売り込む。併せて、建築コンサルタント会社を通じて、建設会社や住宅メーカーにマンションや戸建て住宅の予定地を探す手段として導入を働き掛ける。

 不動産関連の融資を審査する材料として、金融機関での使用も想定。企業の新規出店計画にも役立つとしており、3年で500社、5年で1000社での利用を見込む。

 中小の不動産仲介業者は独自に蓄積した地域や物件についての情報や知識、経験を使って営業するのが一般的。ただ近年はネットなどで客側が事前に情報を集めて商談するケースが増えてきているという。一地域の不動産関連情報をネット上で収集するには1時間程度かかるといい、ウェーブハウスの市川周治社長は「業務時間の短縮で働き方改革やコスト削減にもつながる」とする。

 今後は大学や不動産鑑定士と連携し、人工知能(AI)やビッグデータを活用して土地や物件の相場動向や予測を自動算出するといったシステムの高度化を検討する。売買のみならず賃貸物件でも活用できるようにしたいとしている。

 同社は1993年創業で、2017年12月期の売上高は3億7000万円。




#土地バンク #不動産業界の働き方改革 #ウェーブハウス #土地バンク便利な使い方 #日経新聞 #日本経済新聞




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土地バンクは不動産、ハウスメーカーで働く社員さんの、労働生産性を高め、働き方改革のお手伝いをする
ツールです。


土地バンクの概要説明動画

土地バンクのプロモーション動画


岡山の不動産プロフェッショナル集団 株式会社ウェーブハウス

20170402_1222248.jpg



不動産売買営業に革命をおこすツール 【土地バンク】

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at 10:33, 市川 周治, メディア出演情報

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土地バンク 便利な使い方 その20〜人口統計編 2〜

土地バンク 人口統計1

土地バンク 人口統計2

土地バンク 人口統計5.jpg
↑エリアを1kmに設定して、最大値を4000に設定します。


人口集中地区を土地バンクで調べる機能
 人口集中地区とは(総務省統計局のサイトを引用
(1) 設定の趣旨及び経緯

 人口集中地区は、統計データに基づいて一定の基準により都市的地域を定めたものであり、次のような経緯から、昭和35年国勢調査以来各回の調査ごとに設定されているものである。
 国勢調査の結果は、主として都道府県及び市区町村という行政地域を単位として
集計・利用されており、このうち、市及び区はまとめて市部として、町及び村は郡部として、
それぞれ都市的地域又は農漁村的地域を表すものとして慣用されていた。
しかし、昭和28年の町村合併促進法及び昭和31年の新市町村建設促進法により、
多くの町村が新たに市制を施行し、又は既存市に合併されるに至って、
市部の地域内に、農漁村的性格の強い地域が広範囲に含まれるようになった。
この結果、市部の地域は、その面積が著しく広大となった反面、人口密度は低下し、統計上、「都市的地域」としての特質を必ずしも明瞭に表さなくなり、統計の利用に不便が生じてきた。
 そこで総理府統計局(現総務省統計局)では、昭和35年国勢調査の際に、
この「都市的地域」の特質を明らかにする新しい統計上の地域単位として
「人口集中地区」を市区町村の境域内に設定し、これらの人口集中地区についても
国勢調査結果を集計することとした。これによって、都市的地域の人口の実態を明らかにする
統計資料が提供され、地方交付税算定基準の一つとして利用されているほか、都市計画、地域開発計画、市街地再開発計画、産業立地計画、交通計画、環境衛生対策、防犯・防災対策、その他各種行政施策、
学術研究及び民間の市場調査などに広く利用されている。

(2) 設定の基準

 人口集中地区の設定に当たっては、国勢調査基本単位区及び基本単位区内に複数の調査区がある場合は調査区(以下「基本単位区等」という。)を基礎単位として、
1)原則として人口密度が1平方キロメートル当たり4,000人以上の基本単位区等が市区町村の境域内で
互いに隣接して、
2)それらの隣接した地域の人口が国勢調査時に5,000人以上を有するこの地域を「人口集中地区」とした。
 なお、人口集中地区は「都市的地域」を表す観点から、学校・研究所・神社・仏閣・運動場等の
文教レクリエーション施設、工場・倉庫・事務所等の産業施設、官公庁・病院・療養所等の
公共及び社会福祉施設のある基本単位区等で、それらの施設の面積を除いた残りの区域に
人口が密集している基本単位区等又はそれらの施設の面積が2分の1以上占める基本単位区等が
上記1)の基本単位区等に隣接している場合には、上記1)を構成する地域に含めた。


人口集中地区(DID)は人口減少時代には、コンパクト化していかないとコストの面から
インフラの維持、公共サービスの提供が困難になるため、今後不動産の価値を維持する地域の
目安になると考えられます。
我々不動産業者が客観データを活用してその地域の不動産の価値がどのように推移して
いくのかある程度予測し、情報提供することが他の不動産業者との差別化になるでしょう。
土地バンクを活用すると、お客様に物件情報を提案しながら、その地域の人口動向も
お伝えすることができるのです。

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at 11:41, 市川 周治, 土地バンク

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土地バンク 便利な使い方 その19〜人口統計編〜

土地バンク 人口統計1

土地バンク 人口統計2

土地バンク 人口統計3



我々のお客さまにとって、人生の一大事である不動産購入。

果たしてその物件を購入していいものかどうか相当悩んだうえで

どうするか検討するのは当然のことだと思います。

その地域の人口密度がどうなのかその地域の人口がどのように推移していくのか?

将来発展していく地域なのか、衰退していく地域なのか?

それを明確に説明できる営業マンが何人いるでしょうか?

不動産購入の成否を決めるのは立地が全てといっても過言ではないでしょう。

その立地条件の善し悪しを客観的に分析するツールが土地バンクの人口統計機能なのです。

たとえば、500短擁に何人の人が住んでいるのか?

人口密度の高い地域はどこなのか?

今の人口から将来の人口予測まで一目で見ることができるのでお客さまのコンサルとして

寄り添う営業が可能なのです。しかも、表示されるのは客観情報ですから、ベテラン営業マンの

経験値を上回る提案を新人営業マンでもできるのです。

人口減少社会の中でも、将来人口が減らない地域もあるということも一目瞭然なので

購入を迷っているお客さまの背中を押してあげることも簡単にできるので御社の業績アップに貢献します。



土地バンク便利な使い方その1 学区編

土地バンク便利な使い方その2 公示地価 基準地価編

土地バンク便利な使い方その3 アイコン編

土地バンク便利な使い方その4 用途地域編

土地バンク便利な使い方その5 過去取引事例編

土地バンク便利な使い方その6 航空写真 50年前の航空写真編

土地バンク便利な使い方その7 メモ機能編

土地バンク便利な使い方その8 測量機能編

土地バンク便利な使い方その9 活断層マップ編

土地バンク便利な使い方その10 メモ拡張機能(検索編)

土地バンク便利な使い方その11 公示地価 基準地価動向表示編

土地バンク便利な使い方その12 公示地価 基準地価変動率編

土地バンク便利な使い方その13 ハウスメーカー土地なし客対応編

土地バンク便利な使い方その14 ポータルサイト掲載物件表示編

土地バンク便利な使い方その15 地図上で同心円を描く機能編

土地バンク便利な使い方その16 メモ機能を時系列で表示編

土地バンク便利な使い方その17 メモ機能カスタマイズ編

土地バンク便利な使い方その18 アイコン有効活用編

土地バンク 便利な使い方 その19〜人口統計編〜

土地バンク 便利な使い方 その20〜人口統計編 2〜



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at 16:24, 市川 周治, 土地バンク

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公示地価











27日発表された2018年の公示地価で、岡山県内は商業地の平均変動率が前年比プラス0・4%と1991年以来27年ぶりに上昇に転じた。住宅地と工業地を合わせた全用途平均も下げ幅が縮小し、上昇地点は岡山、倉敷市など4市1町の計140地点(前年131地点)に拡大。再開発事業など県南都市部を中心とした土地需要の高まりが反映された。

 上昇地点の内訳は、岡山市が88(住宅地46、商業地39、工業地2、宅地見込み地1)で最も多く、倉敷市が44(住宅地32、商業地11、工業地1)で続いた。総社市は4(住宅地3、工業地1)、早島町は3(住宅地2、商業地1)、玉野市は工業地1。横ばいは岡山、倉敷、総社、赤磐市と里庄、矢掛町の計42地点(前年38地点)。

 商業地で上昇率が最大だったのは、前年と同じ岡山市・県庁通りの「岡山市北区錦町8の24」で7・0%。前年の7・5%に届かないものの、近くに大型商業施設イオンモール岡山が立地し、高い伸びが続いている。価格は同市・桃太郎大通り沿いの「岡山市北区本町2の1」が1平方メートル当たり130万円と30年連続で最高だった。

 住宅地は、上昇率が「岡山市中区住吉町2の65」が5・1%で3年連続トップ。最高価格は3年連続で「岡山市北区津島新野1の7の23」となり、1平方メートル当たり15万9000円だった。

 自治体別(調査地点がある全21市町)に全用途平均の変動率を見ると、岡山市が0・9%、早島町が0・7%上昇。他の19市町は下落し、下げ幅は備前市2・7%、美作市2・3%、和気町2・2%―の順に大きかった。

 県中山間・地域振興課は「今後は人口減少で土地需要が弱くなると見込まれ、県全体の地価は緩やかな下落傾向が続くだろう」としている。


以上山陽新聞 サンデジより引用

岡山も、岡山駅を中心とした市街地は軒並み公示地価が上昇しています。岡山駅周辺の実勢取引は公示地価の2〜3倍
で取引されています。
今後、人口減少していく中、コンパクトシティ化を国が政策として実行していくことが予測されるので中心市街地と
郊外でも、比較的高級な住宅地は益々土地需要が増えるため、横ばいかまだ上昇していくと考えられます。

東京でも銀座界隈は20%前後上昇したエリアも、それから高級リゾートが乱立しているニセコ アンヌプリ山麓などは20%〜30%の上昇となっています。


土地バンクを活用すれば、公示地価の昨年からの上昇率が一目で分かります。
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at 12:46, 市川 周治, ニュース

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土地バンクを使った営業手法 その3

土地バンク メモ


土地バンク メモ2




土地バンクを使った営業手法 その3

不動産営業の場面でこんなことはないでしょうか?

例えば、懇意にしている開業医の先生から、『今すぐではないんだけど近い将来

今賃貸で借りている医院を解約して、幹線道路沿いにいい物件がでたら

買いたいんだよね。場所は○○地域の幹線道路沿いで400坪は最低でも欲しいんだよ。』

よくある会話ではないでしょうか?


これを聞いた営業マンは『なかなか出ない土地なのですぐには難しいよなあ。』

こういう話があってから数ヶ月、数年してたまたま物件が出たとします。

その時に、『たしかこの地域で土地を探しているお客さんがいたなあ〜。』だけど思い出せない。

不動産営業マンなら、必ず経験したことが有ると思います。

売れている営業マンは人脈も広く、様々な人に不動産を探して欲しいというオファーを受けます。

すぐに市場に出ている物件であればすぐに対応できるのですが、そんなことはほとんどありません。

そこで土地バンクのメモ拡張機能を使ってアイコンを作る(弊社では『探』というアイコンを使用しています。)

そして、探している情報の概要を入力します。
この例だと
内科用地を探している
2018/3/8 ○○様から連絡あり。
南方周辺の幹線道路沿いで
500坪以上の内科開業医が用地を
探している。条件は南方〜津島 伊島周辺の幹線道路沿いで
/入力 市川 周治
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最後に#タグで後から検索できるようにキーワードを登録しておくと便利です。


アイコンの作り方は土地バンク 便利な使い方 その17をご参照下さい。

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at 12:43, 市川 周治, 土地バンク

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