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中古住宅取引透明に

中古住宅取引透明に 国交省、開示強化で売買促す

 国土交通省は中古住宅市場の活性化に向けて、取引の透明性を高める。物件情報をやりとりする業者向けのシステムで詳細な取引情報を開示するよう義務付け、虚偽には罰則も適用する。売却依頼を受けた業者による物件の囲い込みを防ぎ、売買を促す。中古住宅の品質への不安を拭うため専門家による住宅の診断を普及させる法改正も検討する。欧米に見劣りする中古住宅の有効利用を進めるとともに、高齢化で増え続ける空き家の流通も後押しする。


 日本で中古住宅の売買は取引全体の約1割にとどまる。米英の約9割に劣り、中古住宅の評価が低い一因となっている。

 国交省は売買てこ入れには情報開示が不可欠と判断。全国の不動産会社が物件情報を登録するシステムの開示事項を1月から拡充する。システムを運営する公益財団法人・東日本不動産流通機構などに内規見直しを求めており、近く認可する。

 宅地建物取引業法は、不動産の売却仲介を1業者のみに任せる場合、依頼者が不利な取引を強いられないよう物件情報を同システムに登録するよう義務付けている。

 ただシステムへの登録情報は所在地や価格に限られ物件の取引状況は分からない。そこで「公開(募集)中」「購入申し込みあり」「紹介を停止中」の表示を求める。システムは業者向けだが、中古住宅の売り手自身が取引の現状をインターネットで確認できる仕組みも設ける。

 見直しは一部業者の物件囲い込みが指摘されているためだ。売却の依頼を受けた業者が物件をシステムに登録しながら問い合わせが来ると「商談中」などと偽り取引を拒否。その間に自ら買い手を探し、売り手と買い手から仲介手数料を二重取りしているとされる。

 国交省は「客観的な証拠が得にくく摘発できない」(幹部)ものの、是正策をとる必要があると判断した。開示情報を偽った業者は、運営主体の公益財団法人などが是正勧告や業者名の公開といった処分も検討する。

 国交省は専門家が住宅の状態を評価する住宅診断も促す。売買契約時に必要な「重要事項説明書」に住宅診断の項目を設ける方向で、宅地建物取引業法の改正案を来年の通常国会に出す方針だ。

 高齢化で住居の相続は増えている。だが中古住宅の購入を敬遠する人々は多く、空き家は2013年に820万戸と10年間で24%増加した。中古市場の活性化で買い手が増えれば、空き家の解消にも一役買うと国交省は期待している。

日本経済新聞 2015/12/21の記事より引用

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日本の住宅は、1969年から2009年まで累積で約900兆円の住宅投資額に対して、現在価値は約400兆円、500兆円の価値の毀損があります。それに対してアメリカは1945年から2009年まで約1400兆円の住宅累計投資額に対して
現在価値が約1450兆円あり、累積投資額を現在価値が上回っています。

これは、日本の住宅が20年経過すれば、ほぼ価値が0円で評価されるという、商習慣によるものだと
考えられます。例えば30歳の時に土地を2,000万円で買って新築の家を2,000万円で建てたとすると
20年後の50歳の時の資産価値は土地代だけの2,000万円ということになります。
これでは、住み替えることもできず、一生一軒の家の住宅ローンに追われることになります。
一方、アメリカの場合だと、同じように土地建物4,000万円で買っても、20年後4,000万円以上で売ることが
可能ですから、その家を売ったお金を自己資金にしてもう少しいい家に住み替えることも可能です。
アメリカでは平均3回〜5回 ライフスタイルに合わせて住み替えをするそうです。
個人資産のうち不動産の占める割合は高いので不動産価値が下がらない社会の仕組みができあがれば
個人消費も伸びるはずなので、景気の回復にも大きな影響を与えると思います。

我々不動産業者がこの構造を変えるために今、真剣に考えるべき時なのではないでしょうか?



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at 09:44, 市川 周治, ニュース

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