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日経ビジネスの記事 不動産、悪質慣行にメス

2013年10月28日 日経ビジネスから引用

不動産、悪質慣行にメス
日経ビジネス2013年10月28日号目次
手数料を欲しいがために、中古物件の紹介を断り続ける。一部で横行する、悪質な囲い込みに「待った」がかかった。長年の利益相反の構図解消に向け、ついに一歩を踏み出した。

 「その物件は、もう話が進んでいるんですよ」

 中古物件への問い合わせが入った際に使われる、不動産業者の常套的な断り文句は今後通用しなくなる。

 「登録物件の正当な事由のない紹介拒否行為の禁止」。東日本不動産流通機構が10月1日に実施した規約改定で、業界に衝撃が走った。同機構は東日本の不動産情報を一元管理する「REINS(不動産流通標準情報システム)」を運用する。

 今後は、購入申し込みがなされていないにもかかわらず、物件紹介を拒否すれば規約違反となる。悪質性に応じて、「注意」「戒告」「利用停止」「除名」といった処分が下る。注意段階から、会員企業の氏名が公表される。

 実効性はありそうだ。「REINSが利用できなくなれば、新規物件も相場も十分に分からない。死活問題だ」(不動産会社社員)。ある大手事業者は早速、社内の管理職全員に規約改定について周知徹底した。


悪質な利益相反の排除目指す

 背景には、不動産業界の不透明な取引慣行がある。

 中古不動産売買ではまず、売却希望者が不動産業者と媒介契約を結び、業者がREINSに物件情報を登録する。それを見た別の不動産業者が物件内容を問い合わせ、購入希望者に紹介する。これが通常の取引の流れだ。

 仲介手数料の上限は、取引価格の3%プラス6万円に消費税を加えた額。もし売り手側と買い手側の仲介を1社でこなせば、収入は倍になる。この「両手取引」と呼ばれる取引が、悪質な囲い込みと組み合わさって、利益相反を生み出すケースが見られた。

 仮に3000万円の物件が成約すれば、仲介手数料は最大100万8000円。両手取引なら201万6000円が得られる。

 不心得な不動産業者は、他社からの問い合わせを断り続ける。そして「高すぎて買い手が見つからない」などと売り主に値下げを促した揚げ句、自社の顧客と取引をまとめる。

 契約価格が1割下がっても両手取引を実現できれば、売り主が300万円損する代わりに業者は最大182万7000円を得るからだ。3000万円の片手取引に比べて、収入が81万9000円増える。

 一部業者によるこうした手口の横行が、規約改定につながった。現在、東日本以外の、中部圏、近畿、西日本の3つのREINSでも、同様の改定を検討中だ。

 海外では両手取引自体が禁止されている国が多いが、日本では長年の慣行でもあり、「結果としての両手取引なら問題ない」との意見が主流だ。取引の健全性に定評がある大手でも、一定の割合で両手取引をしているのが実情だ。

 民主党政権時代に1度、「両手取引の禁止」が検討されたが、実現しなかった。地方を中心とした物件取引価格が低い地域では、「両手取引なしでは経営が成り立たない」との業者の意見に、妥当性があると判断されたためだ。

 不動産コンサルタントの長嶋修氏は「利益相反が起きる真の原因は、不当な囲い込みにある。今後、どうしてもそうしたければ、購入申込書を偽造するしかないがリスクが大きすぎるだろう」と規約改定を評価する。

 今回の規約改定は、実態を踏まえたうえで消費者保護の実効性を持たせる現実解と言えそうだ。改革に目先の痛みは伴っても、安心して中古不動産を売買できる環境を整備できれば、業界にもメリットは大きい。


日経ビジネスに興味深い記事が掲載されていたので紹介します。
この問題は何年も前から我々の不動産売買仲介業の間で問題になっていたことです。
例えば、当社にその物件を是非買いたいというお客様がいらっしゃったとして売り側の業者に物件情報を
請求しても、今、商談中だとか、購入申込みが入っているとかという理由で物件情報を開示せず、自社で
直接買客をつけるほうが手数料が倍になるという理由で情報を開示しないのです。
これは明らかに売主に対する利益相反行為で自社の利益だけを追求することになるのです。
大手トップ二社は平均手数料率が5%を超えているので、これは我々の業界から見て若干、両手契約率が高いと言えるでしょう。今後、不動産流通の健全化を推進する為には情報の開示が不可欠になると思います。



at 17:32, 市川 周治, ニュース

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