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逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを!
逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを! (JUGEMレビュー »)

ウェーブハウスの市川 周治が執筆した逆転の年収格差 不動産投資の成功理論を公開しています。
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資産の組み換え 

相続税増税の影響により、最近、相続対策に対して

関心を持つ人が増えています。

相続税対策の中でも、最近、注目を集めているのが

現在の資産である、郊外の古いアパートや月極駐車場を

売却して、市街地に近い土地を買って新築のマンションを建てたり

新築のアパートを買ったりする方が増えているのです。

古いアパートは先祖代々受け継いだ土地に建っているケースが多く

売却する方は少なかったのですが、最近はこうした「先祖代々の土地を引き継いでいく」

という考え方から「資産を時代に合った形に組み替えていく」という考え方に変わる

オーナーが徐々に増えています。

それはなぜでしょうか?

第一の理由は、土地の長期的な値上がりが、ほとんど期待できなくなってきたことです。

戦後から、80年代後半のバブル崩壊までは、土地はどこでも持っているだけで値上げりが

期待できる優良な資産でした。

しかし、90年代以降は、全国的にほぼ一貫して地価は下がり続けています。

ただ、2006年のミニバブルの時期やごく最近では、一部のエリアで地価が上昇しているエリアも

あります。つまり地価の二極化が進行しており、その傾向は今後も継続、拡大していくものと

考えられます。

第二の理由は、長期的な人口の減少や高齢化により、不人気地区の不動産需要が縮小傾向にあるため

家賃の下落、空室率の増加が予想されることです。

こうしたことから、「資産の組み換え」つまり、保有資産を郊外から、市街地に移すことで長期的

な資産価値の保全を図ることが可能になります。


続きはまた、次回に。


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at 14:22, 市川 周治, 不動産投資の話

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投資用不動産の需要について

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最近の不動産事情について、投資用不動産の需要が増加している。

なぜ、そうなるのか?

年金不安、老後の資金の不安から、30代 40代のサラリーマンを中心に、老後の生活費を確保するために

なんらかの手段を講じなければならないとの考えから今のうちにアパートやマンションを買って

退職した頃に、ローンを完済して老後の安定した生活を確保しようとしているようだ。

不動産投資市場は活性化しているのですが、買いたいお客様に比較して、売り物件が圧倒的に少ない状況

なのです。

今、すでにアパートを所有している方も含めて、自分の資産や、将来のお金のことについて年初に真剣に

考えてみませんか?




岡山アパートを売却するなら ウェーブハウスアパート売却王をご覧ください。

at 18:41, 市川 周治, 不動産投資の話

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今年の公示地価が発表されました

今年の公示地価が発表されました。
以下 山陽新聞記事より引用

県南都市部 土地需要の回復鮮明 公示地価、岡山市は上昇60地点


県内で上昇率、価格ともに最高だった「岡山市北区本町2の1」周辺

このPDFを表示
 18日発表された2015年の公示地価で、岡山県内の上昇地点は岡山、倉敷、赤磐市と早島町の計91地点に上り、前年の68地点からさらに増えた。全用途平均も23年連続の下落ながら、下げ幅は縮小。昨年12月に「イオンモール岡山」が開業した岡山市では7年ぶりに商業地の平均が上昇し、県南都市部やベッドタウンを中心に土地需要の回復傾向がいっそう鮮明になった。

 上昇地点の内訳は岡山市60(住宅地32、商業地28)、倉敷市29(住宅地24、商業地5)、赤磐市と早島町が各住宅地の1。横ばいは総社市を加えた4市1町の計47地点(前年50地点)だった。

 商業地で上昇率が最も大きかったのは岡山市・桃太郎大通り沿いの「岡山市北区本町2の1」で8・4%。JR岡山駅のすぐ東でイオンモール岡山にも近く、前年の4・0%から大幅アップした。価格も同地点が27年連続の最高となり、1平方メートル当たり108万円。

 住宅地では「岡山市北区下中野710の113」が上昇率3・7%でトップ。最高価格は19年連続で「岡山市北区伊島町1の3の42」の同14万8千円で、いずれも住環境や交通の便の良さが要因とみられる。

 自治体別に全用途平均を見ると、前年は横ばいだった早島町が0・2%のプラスに転じた。岡山市は商業地が0・7%上昇したことで、全用途でも横ばいに回復。他は下落で、下げ幅が大きかったのは備前市と井原市が2・9%、美作市2・8%、笠岡市2・7%、真庭市2・6%―などだった。

 県全体の全用途平均変動率(マイナス1・0%)は、下落した37道県では8番目に小さく、中四国9県では前年に引き続き最小となった。

 県県民生活交通課は今後の地価動向について「人口減少で土地利用の総量は縮小するとみられ、県全体では緩やかな下落傾向が続くだろう」としている。



我々のウェーブハウスのオフィスがある、下中野周辺が住宅地上昇率のトップとなりました。
最近、実際に取引される不動産価格はまだら模様で人気のあるエリアは上昇が顕著で不人気の
エリアはジリジリと下がっています。人口が減少していく中ではこういう現象が全国で起こっているのだと思います。
東京でも地方の中核都市でも昔のように景気がいいからといって一律に地価が上昇する訳ではなく、
上昇するエリアと下落するエリアが混在していますから、不動産を購入する時に、エリアの選定をすることは
非常に重要なことなのです。われわれウェーブハウスを上手な不動産探しのパートナーとしてご活用いただければ幸いです。

岡山不動産売却するなら不動産王のサイトへ。

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at 11:49, 市川 周治, 不動産投資の話

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資産0円から家賃収入年間 1億を稼ぐための不動産投資方法 9

前回は、区分所有マンションの上手な選び方をお伝えしましたが、
その中で不動産投資は立地とターゲットを選ぶことが重要と
お伝えしましたが、どうやって立地を選べばいいのかについて
詳しく説明します。
立地の選定で条件のいい場所とは?

ヽ甲罎納要が旺盛なところ
これは当たり前のことですが街中で特に、県庁や、市役所の周辺
ターミナル駅周辺、大きな病院の周辺などなど。

郊外で人気の住宅地
住宅地として公示地価の比較的高いエリアで
賃貸マンション、賃貸アパート、分譲マンション、オフィスなどが混在していて
区画整理ができているところ
こういう立地のエリアも入居需要が旺盛ですから、少子化が進んでも
人口が減る心配はないでしょう。

上記のような条件で物件を絞りこんだら、ライバルになりそうな物件の入居状況を調査します。
入居率が高いようなら、物件を購入しても失敗する確率は低いでしょう。

先ほども述べたように、人気の高いエリアは割と、公示地価が高止まりしていますから
多少、利回りが低くなる傾向にありますが、出口戦略で失敗しないためにも立地はとても重要な要素なのです。




at 18:49, 市川 周治, 不動産投資の話

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資産0円から家賃収入年間 1億を稼ぐための不動産投資方法 8

前回は、区分ワンルームマンション購入からスタートすることをおすすめ
しましたが、今日は、区分所有マンションの上手な選び方をお伝えします。
区分所有マンションは比較的、立地のいいところに建っている物件が多いので
一棟物件に比べると選別しやすいのが特徴です。

立地を選ぶ

不動産投資は1に立地2に立地3にも立地と言われるほど、立地が大事な要因なのです。

次に、ターゲット層を絞る。
 これは、私がリノベーションをする時に一番重要視することなのですが、どんな人に住んで欲しいか
想像すること、そしてターゲットの人が好みそうな内装に仕上げます。
たとえば、女子大が近くて女子大生の入居を想定したなら、女子大生が好みそうな
壁紙を貼り、照明器具も壁紙に合わせて選びます。

ターゲットを絞ることで若干家賃も高く設定することができますし、
差別化された部屋は成約までの時間も短くなります。

このように、不動産投資は積極的に攻めの姿勢でののぞめばいい結果がついてくるのです。









at 11:17, 市川 周治, 不動産投資の話

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資産0円から家賃収入年間 1億を稼ぐための不動産投資方法 7

前回まで、長々と、難しい話をしましたが、理解できたでしょうか?
不動産投資を始めるにあたって、勉強しておいたほうが有利だと考えられる資格試験があります。
日商簿記の3級を目指して簿記の初歩を身につけておいたほうが、金融機関への交渉能力が格段にアップするのと
実際に物件を分析する時に非常に役立ちます、また、確定申告のときにもできるだけ税金を節税するために
できることが理解できるでしょう。
不動産投資家=経営者であるということを忘れてはいけません。

我々の強力なライバルは『地主さん』です。
地主さんは、代々から受け継いだ土地に建物を建ててアパート経営している方です。
ですから、我々投資家と圧倒的に違うのは、彼らは土地をタダで手に入れているのです。
ということは、まともに戦ったら絶対に勝てないのです、なぜなら、供給過剰に陥った場合でも
家賃を下げて契約してもやっていける余力があるからです。

ですから、そういった『地主さん』に勝つためには、プロ経営者として知恵と知識で勝つしかないのです。


岡山不動産投資物件を探すならウェーブハウス

at 09:45, 市川 周治, 不動産投資の話

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資産0円から家賃収入年間 1億を稼ぐための不動産投資方法 6

前回は、キャッシュフローについて説明しましたが
事例をもとにもういちど理解を深めていきましょう。
事例は、
6,000万円で 築後10年の木造のアパートを購入します。
購入時諸費用600万円 自己資金は1,600万円

家賃収入は600万円/年
借入額は5,000万円で
返済元金252万円/年
支払い利息 100万円/年

管理費は30万円/年 固定資産税は60万円
修繕費は12万円/年
火災保険料は12万円/年
減価償却費は257万円/年
所得税率10%
住民税率10%


キャッシュフローは、実際に手元に残るお金のことを指します。
キャッシュフローは、『実質利回り』の項で算出した実質家賃収入に、『税金』『返済元金』『減価償却費』を
加味することで算出されます。
まず、不動産所得額を出して、税金を計算します。
不動産所得=収入金額−必要経費ですから
600万円−100万円−30万円−60万円−12万円−12万円−257万円=129万円
税金=129万円×20%=25.8万円


キャッシュフローを求める計算式
家賃収入ー(管理費+修繕費+固定資産税+火災保険料+金利+その他経費)ー減価償却費ー税金(所得税・住民税)=税引き後利益

上記の式にあてはめて税引き後利益を計算すると
600万円−(30万円+12万円+60万円+12万円+100万円)
−257万円−25.8万円=103.2万円(税引き後利益)

税引き後利益+減価償却費ー返済元金=キャッシュフロー

103.2万円+257万円−252万円=108.2万円(キャッシュフロー)

今度はROIを計算してみましょう。
ROIとは
『投資した資本に対して得られる利益の割合。利益を投資額で割ったもの。
企業の事業や資産、設備の収益性を測る指標として一般的なもので、投資に見合った利益を生んでいるかどうかを判断するための重要な指標である。』
経済書では、こう書いてありますが、今回は投資に対するキャッシュフロー(年間に生み出す現金)と定義します。

今回投下した自己資本は1,600万円ですから
108.2万円÷1,600万円=6.8%となります。

お気づきの方も多いと思いますが、自己資金を少なくすればするほどROIが高くなるのです
このケースで借り入れを6,000万円で諸費用のみ自己資金で購入した場合のROIを計算すると
108.2万円÷600万円=18.03%となり、約3倍のROIが回る計算になります。

このように投資効率を上げるためにはできるだけ多くの借り入れで不動産を購入することが有効と
考えられます。
ただし、その分リスクが高くなることも念頭においておきましょう。
不動産投資はこのようにROIを短期間で回収できるようにレバレッジを効かせることができる
のが大きな魅力といえるでしょう。

前々回、前回、今回の章は長々と難しい内容を書きましたが、不動産投資の非常に重要なポイントですから
しっかりと理解してください。






at 18:35, 市川 周治, 不動産投資の話

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資産0円から家賃収入年間 1億を稼ぐための不動産投資方法 5

前回の続きで今回はキャッシュフローについて説明します。

不動産投資でいう『キャッシュフロー』は税金を払いローン返済した後に実際に手元に残った金額の
ことをいいます。

それから、利回りと同じくよく出てくる指標に『ROI』があります。
ROIとは
『投資した資本に対して得られる利益の割合。利益を投資額で割ったもの。
企業の事業や資産、設備の収益性を測る指標として一般的なもので、投資に見合った利益を生んでいるかどうかを判断するための重要な指標である。』
経済書では、こう書いてありますが、今回は投資に対するキャッシュフロー(年間に生み出す現金)と定義します。

キャッシュフロー理解するために必要な『税金』『返済元金』『減価償却費』を知る。

税金(所得税・住民税)
不動産購入時や購入後にかかってくる税金についてはすでに説明しま
した。ここで言う税金とは、不動産を貸し付けたことによって得た家賃
収入(不動産所得)にかかってくる所得税・住民税のことです。不動産
所得は、「不動産収入」から「不動産収入を得るために必要とした経費の額を差し引いて計算します。

不動産所得=収入金額ー必要経費

不動産所得には、所得金額に応じて税率が高くなる超過累進税率が適用されます。
したがって、必要経費として扱える部分が多ければ多いほど、不動産所得の金額を少なく抑えることができ、
結果として節税になります。
ですから必要経費になり支出は、節税効果のある支出としてとらえることができます。前回お話した
管理費、修繕費、固定資産税、都市計画税、印紙税、登録免許税、不動産取得税、火災保険料も経費にする
ことができます。

返済元金
毎月のローン返済額のうち、利息にあたる部分は経費とすることができます。
一方で、返済額のうち元本にあたる部分は、必要経費にはなりません。

減価償却費
減価償却費は、不動産の土地・建物のうち建物にのみ関係してくるもので、実際に支出は伴わないのに
経費として認められるありがたい科目なのです。手元に資金を残しつつ経費を計上できるので、キャッシュフローを
向上させるために重要なポイントになりますので詳しく説明していきます。

減価償却(げんかしょうきゃく)とは、企業会計に関する購入費用の認識と計算の方法のひとつである。長期間にわたって使用される固定資産の取得(設備投資)に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである。

事例を出すと、
6,000万円で購入した築後10年の木造のアパート。
固定資産税評価額は土地が2,000万円建物が3,000万円。

木造のアパートの耐用年数は新築で22年(法定耐用年数表を参照)
です。中古アパートの耐用年数は(新築耐用年数)22年ー経過年数10年+経過年数10年×0.2
この計算式で求めます。
これを計算するとこのアパートの耐用年数は14年となります。
土地部分は減価償却できませんから、土地と建物を按分して計算することとします。
按分方法はいろいろありますが、なんらかの根拠が必要となります。減価償却費を過大にすると
税務署から経費の否認を受けることがありますから、一般的には固定資産税の土地建物の割合で按分すること
が望ましいでしょう。
このケースは土地と建物の評価額割合が2:3ですから
6,000万円×2/5=2,400万円 土地
6,000万円×3/5=3,600万円 建物

ですから、1年間の減価償却費は3,600万円÷14年=257万円となります。

耐用年数の過ぎた物件は節税効果がある?

法定耐用年数がすでに過ぎてしまった物件の場合は、法定耐用年数の20%を耐用年数として計算します。
木造のアパートなら22年×20%=4.4年で、端数は切り捨てますから、4年となります。
こういう物件をターゲットにして節税を狙う投資家の方もいますが、4年で減価償却できるので
単年で考えると節税効果がありますが反面、
簿価が低くなりますから、売却した時に売却益に課税されるので節税というよりも、税金の支払いを
先延ばししていることに過ぎませんから、注意が必要です。

長くなりましたが、いよいよ本筋の、キャッシュフローについて説明します。
ここは不動産投資の根幹となる部分なのでしっかりと理解してください。
キャッシュフローは、実際に手元に残るお金のことを指します。
キャッシュフローは、『実質利回り』の項で算出した実質家賃収入に、『税金』『返済元金』『減価償却費』を
加味することで算出されます。

キャッシュフローを求める計算式
家賃収入ー(管理費+修繕費+固定資産税+火災保険料+金利+その他経費)ー減価償却費ー税金(所得税・住民税)=税引き後利益

税引き後利益+減価償却費ー返済元金=キャッシュフロー


減価償却はキャッシュフローに対して
プラスの効果がある。
複雑なように見えますが、一つ一つ解いていけば、そう難しくはあり
ません。では見ていきましょう。

[A]家賃収入(実質)については、「実質利回り」の頂で解説しまし
た。
[A]家賃収入(実質)から「金利」「減価償却費」を引いたもの
が、[B]税引前利益になります。
[B]税引前利益から所得税・住民税を引いて、残ったのが[C]税引
後利益になります。住民税率は一律10%ですが、所得税率は人によっ
て異なります。税率については表7を参考にしてください。
[C]税引後利益に「減価償却費」をプラスし、最後に「返済元本」を
引くと、キャッシュフローが割り出されます。
「税引前利益」を算出する際にいったん差し引いた「減価償却費」を、
なぜ最後にまたプラスするかというと、減価償却費は「税務上の経費と
して扱うことができるが、実際には支出を伴っていないお金」、いわば
架空の経費であり、現金は手元に残っているからです。そこで、キャッ
シュフローに対するプラス効果として最後に戻してあげるわけです。


所得税率住民税率
課税所得税率控除額
住民税率は―律10%
               控除額   
195万円以下5%
195万円超〜330万円以下  10%  9万7,500円
330万円超〜695万円以下  20%  42万7,500円
695万円超〜900万円以下  23%  63万6,000円
900万円超〜1,800万円以下 33% 153万64000円
1,800万円超       40% 279万6,000円

今回はキャッシュフローの計算方法について説明しました。
次回は、事例を交えて実際に計算してみましょう。

at 09:12, 市川 周治, 不動産投資の話

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資産0円から家賃収入年間 1億を稼ぐための不動産投資方法 4

前回は不動産投資で最も多く使われる表面利回り(グロス利回り)
について説明しました。
今回は、実質利回り(ネット利回り)について説明します。
実質利回りは、表面利回りより低くなります。表面利回りは運営コストや固定資産税、購入時の諸費用を
計算に入れないからです。
当然不動産投資利回りを計算するには売上である家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税などのコストがかかります。
一方購入原価として不動産本体価格と不動産取得税や仲介手数料、登記費用などがかかります。
それでは、ランニングコストにはどのようなものがあるでしょうか?
管理費
固定資産税
都市計画税
エレベーター管理費
共用部電気代
共用部清掃代
修繕費
火災保険料 などがあります。

一方購入する時の諸費用としてはどのようなものがあるでしょうか?
仲介手数料
印紙代(売買契約書に貼付するもの)
登録免許税
司法書士報酬
不動産取得税
などがあります。


前回のおさらいとして、表面利回り(グロス利回り)(%)=家賃収入÷物件価格×100
でした、実質利回り(ネット利回り)(%)=(家賃収入ーランニングコスト)÷(物件価格+購入時の諸費用)
となります。

大型物件と小さなアパートを比較すると、大型物件の方が、エレベーター管理費や共用部の電気代、清掃代が過大になりますから表面利回りと実質利回りの差が大きくなる傾向にあります。

おおざっぱにいうと、エレベーターのないアパートなどで表面利回りと実質利回りの差が約1〜1.5%程。
エレベーターの付いた大型マンションだと2〜2.5%ほどあります。
物件の価値を評価するには実質利回りを見ることがポイントなのです。
あと、バブルの頃に建てられた、無駄に豪華なエントランスなどがついていて固定資産税評価額が異常に高い物件などは、表面利回りと実質利回りが相当乖離しているような物件もあります。


次回は、キャッシュフローについて説明します。



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at 19:33, 市川 周治, 不動産投資の話

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資産0円から家賃収入年間 1億を稼ぐための不動産投資方法 3

前回の話から随分時間が空いてしまいましたが、今回は前回の続編
どうやって資産を増やしていったのか・・・
事例を紹介する前に不動産投資を始める方に
絶対に知っておいて欲しい仕組みの基本から説明したいと思います。

不動産投資で資産を増やす方法はおおまかに次の2つがあります。
1.家賃収入で資産を増やす(インカムゲイン)
2.転売益で資産を増やす(キャピタルゲイン)

1つめは家賃収入が事業でいうところの売上になりますから、売上を確保することが基本となります。
2つめは買った不動産から家賃をもらい、運営して、最終的にいくらで売却したか、その時買った価格より
安ければ売却損、高ければ売却益が出て、インカム、キャピタルと二重の利益を得ることができます。

不動産投資で最も多く出てくる用語に『利回り』という言葉があります。
利回りは預貯金などをはじめ投資全般に使われる用語でいくらのお金を投資して、年に何%の収益が得られるかを表す数値で、以下の式から求められます。
利回り(%)=年間収入÷取得価格×100
不動産投資では『表面利回り』と『実質利回り』が主に使われます。

『表面利回り』、グロス利回りともいいます。
表面利回り(%)=家賃収入÷物件価格×100

購入時の諸費用や、日々の管理にかかる税金・諸費用を一切含めていないので実際に手元に入ってくる
お金を正確に表すものではありません。
不動産投資の目安と簡単に計算できるため、もっとも多く指標として参考にしているものが、『表面利回り』
なのです。


家賃収入が100万円のアパートを120,000,000円で買った場合
100万円×12ヶ月=1,200万円
1,200万円÷120,000,000円×100=10%
この物件の表面利回りは10%となります。


次回は実質利回りについて説明します。

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at 09:56, 市川 周治, 不動産投資の話

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