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逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを!
逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを! (JUGEMレビュー »)

ウェーブハウスの市川 周治が執筆した逆転の年収格差 不動産投資の成功理論を公開しています。
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トヨタ自動車がウーバーに出資

日経ネットより引用

トヨタやVW、配車アプリと相次ぎ提携

 世界の自動車大手が配車アプリを手掛ける新興企業と相次いで提携する。トヨタ自動車は25日、業界最大手の米ウーバーテクノロジーズと資本・業務提携すると発表した。独フォルクスワーゲン(VW)もイスラエル企業に3億ドル(約330億円)出資することを明らかにした。米国などで車を所有せずに利用する流れが強まる可能性があり、自動車メーカーは対応を迫られている。提携を通じ、新事業の創出などにつなげる。


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 トヨタは金融子会社のトヨタファイナンシャルサービスを通じてウーバーに出資。三井住友銀行などと2015年に設立したファンドも資金を出す予定だ。出資金額は数十億円規模とみられる。ウーバーは非上場だが、出資企業が参考とする企業価値は7兆円に迫るもよう。トヨタの出資比率は1%未満となる。

 ウーバーは09年に発足し、米国など世界70カ国・地域で配車アプリを提供している。スマートフォン(スマホ)を活用して利用者とドライバーを結びつけるサービスを手掛け、特に一般のドライバーが利用者を有償で同乗させる「ライドシェア」が注目を浴びている。

 トヨタは米国でライドシェアのドライバーに、リースで車の提供を予定するなど、新たなビジネスの創出を目指し、協力できる分野を模索する。日本は協力の対象地域から外すという。

 VWは米国や欧州などでタクシーの配車アプリを提供するイスラエル企業、ゲットに出資する。配車アプリではトヨタに加え、中国の広州汽車集団や米マイクロソフト、有力ベンチャーキャピタル(VC)などから巨額の資金を調達したウーバーを軸とする競争が激しくなっており、ゲットもVWの支援を得て事業を拡大する。

 配車アプリを巡っては米ゼネラル・モーターズ(GM)が1月、米リフトに5億ドルを出資し、役員を派遣することを決めた。トヨタ、VWも相次いで同業との提携を決め、年間販売台数が1000万台前後にのぼる自動車業界の「3強」がこの分野での取り組みを強める構図が鮮明になる。

 背景にあるのは、自動車を所有せず、必要な際にライドシェアなどのサービスを活用したいという消費者の増加だ。ウーバーは自動運転の技術開発も進めており、将来的にはドライバーがいなくても輸送サービスを提供できるようにする構想も示す。こうした変化は自動車の総需要を減らす恐れもあるが、自動車各社はリース収入など新たな収益源を模索する。




日経ネットによると、トヨタ自動車がアメリカの自動車配車サービスのウーバーに出資するとのこと

非上場にも関わらず、企業価値が7兆円とは驚きだ。実にJR東日本の2倍に相当する。

アメリカでは新興企業が今までになかったアイデアと概念を根底から変えるビジネスモデルで

急成長する事例が多い。

自動車配車サービスは、スマホから、予約するとニューヨークなどの都心部だと、だいたい10分以内に

車が手配でき、ドライバーはその場でサービスを評価されるので良質なサービスを提供することに

モチベートされますから、お互いにWIN WINの関係でビジネスが成り立ちます。

しかも、特別な端末は必要なく、スマホで決済まで完了するのでウーバー側も

高額な投資が必要ないのです。

莫大な投資が必要な鉄道事業や、自動車メーカーなどは新規で参入することは

不可能ですが、ウーバーのような、ビジネスモデルであれば全くのブルーオーシャンの市場なので

新規参入も容易で大きく成長する可能性があります。

世の中でまだまだ、ストレスを感じる場面が多くありますから、そこを解決するビジネスを

考えて形にできれば大きなチャンスがあるのだと思います。

既存の概念にとらわれることなく柔軟な発想で物事を考えることが大切ですね。





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at 13:45, 市川 周治, ニュース

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中古住宅取引透明に

中古住宅取引透明に 国交省、開示強化で売買促す

 国土交通省は中古住宅市場の活性化に向けて、取引の透明性を高める。物件情報をやりとりする業者向けのシステムで詳細な取引情報を開示するよう義務付け、虚偽には罰則も適用する。売却依頼を受けた業者による物件の囲い込みを防ぎ、売買を促す。中古住宅の品質への不安を拭うため専門家による住宅の診断を普及させる法改正も検討する。欧米に見劣りする中古住宅の有効利用を進めるとともに、高齢化で増え続ける空き家の流通も後押しする。


 日本で中古住宅の売買は取引全体の約1割にとどまる。米英の約9割に劣り、中古住宅の評価が低い一因となっている。

 国交省は売買てこ入れには情報開示が不可欠と判断。全国の不動産会社が物件情報を登録するシステムの開示事項を1月から拡充する。システムを運営する公益財団法人・東日本不動産流通機構などに内規見直しを求めており、近く認可する。

 宅地建物取引業法は、不動産の売却仲介を1業者のみに任せる場合、依頼者が不利な取引を強いられないよう物件情報を同システムに登録するよう義務付けている。

 ただシステムへの登録情報は所在地や価格に限られ物件の取引状況は分からない。そこで「公開(募集)中」「購入申し込みあり」「紹介を停止中」の表示を求める。システムは業者向けだが、中古住宅の売り手自身が取引の現状をインターネットで確認できる仕組みも設ける。

 見直しは一部業者の物件囲い込みが指摘されているためだ。売却の依頼を受けた業者が物件をシステムに登録しながら問い合わせが来ると「商談中」などと偽り取引を拒否。その間に自ら買い手を探し、売り手と買い手から仲介手数料を二重取りしているとされる。

 国交省は「客観的な証拠が得にくく摘発できない」(幹部)ものの、是正策をとる必要があると判断した。開示情報を偽った業者は、運営主体の公益財団法人などが是正勧告や業者名の公開といった処分も検討する。

 国交省は専門家が住宅の状態を評価する住宅診断も促す。売買契約時に必要な「重要事項説明書」に住宅診断の項目を設ける方向で、宅地建物取引業法の改正案を来年の通常国会に出す方針だ。

 高齢化で住居の相続は増えている。だが中古住宅の購入を敬遠する人々は多く、空き家は2013年に820万戸と10年間で24%増加した。中古市場の活性化で買い手が増えれば、空き家の解消にも一役買うと国交省は期待している。

日本経済新聞 2015/12/21の記事より引用

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日本の住宅は、1969年から2009年まで累積で約900兆円の住宅投資額に対して、現在価値は約400兆円、500兆円の価値の毀損があります。それに対してアメリカは1945年から2009年まで約1400兆円の住宅累計投資額に対して
現在価値が約1450兆円あり、累積投資額を現在価値が上回っています。

これは、日本の住宅が20年経過すれば、ほぼ価値が0円で評価されるという、商習慣によるものだと
考えられます。例えば30歳の時に土地を2,000万円で買って新築の家を2,000万円で建てたとすると
20年後の50歳の時の資産価値は土地代だけの2,000万円ということになります。
これでは、住み替えることもできず、一生一軒の家の住宅ローンに追われることになります。
一方、アメリカの場合だと、同じように土地建物4,000万円で買っても、20年後4,000万円以上で売ることが
可能ですから、その家を売ったお金を自己資金にしてもう少しいい家に住み替えることも可能です。
アメリカでは平均3回〜5回 ライフスタイルに合わせて住み替えをするそうです。
個人資産のうち不動産の占める割合は高いので不動産価値が下がらない社会の仕組みができあがれば
個人消費も伸びるはずなので、景気の回復にも大きな影響を与えると思います。

我々不動産業者がこの構造を変えるために今、真剣に考えるべき時なのではないでしょうか?



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at 09:44, 市川 周治, ニュース

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海の日

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海の日に瀬戸内海について考えてみました。


今のシーズンは天気がよければ毎週休日には、海に出ている私としては、瀬戸内海の素晴らしさを

もっと、感じる機会を造ったほうがいいといつも考えています。

まずは、旭川の水辺をもっと有効に活用すること、水辺の街はとてもリラックスできる雰囲気を生み出します。

たとえば京都の鴨川沿いの納涼床など、都会のオアシスのような空間になっています。

それに比べて岡山は、旭川を南に下れば穏やかな多島美をのぞむ海に囲まれているにも関わらず、

水辺で遊んでいる人はほとんど見当たりません。

岡山市街地からすぐのところに旭川が広がり、瀬戸内海にも、車で15分程で行くことができる

こんな素晴らしい岡山の魅力についてもう一度見直してみてはいかがでしょうか?


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at 21:56, 市川 周治, ニュース

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路線価

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7月1日に発表された路線価ですが、

岡山では、岡山駅前が約10%、上昇して

全国でも上昇率で上位に入ったようです。

最近は、地方でも、地価が下落しているのが、県庁所在地などの主要都市以外の地域で

中国地方でも上昇が著しいのは、広島の一等地と、岡山の一等地だけ

四国は松山を除いて軒並み前年並みか下落。

アベノミクスで株価は上昇していますが、地価は東京 大阪 名古屋 札幌 福岡 仙台などの主要都市と

政令市でも、県庁所在地などの一部のみ。

岡山市内でも、岡山駅周辺の商業地区と人気の住宅地のエリアは上昇していますが

不人気のエリアは毎年、昨年並みは下落しています。まさにまだら模様になっています。

これからどんどん、人口減少していくと全体平均として地価は下落していくので

不動産を購入する際は、現実を見つめながら、これから横ばいか、上昇に転じて行く不動産を

見極めてから購入することが、将来の資産価値の下落を防ぐ重要な防衛手段になるので

地元のことを知り尽くした不動産業者からしっかりと、情報をもらってから購入することが

賢明です。

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at 10:48, 市川 周治, ニュース

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築後100年のペントハウスがなんと110億円!! 

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6月2日(ブルームバーグ):米ニューヨークのローワー・マンハッタンにある歴史的建造物で、かつて世界一の高さを誇ったウールワース・ビルディングが新たな記録を樹立した。
58階建ての同ビルの最上階部分を占めるマンションを1億1000万ドル(約110億円)で販売する計画が、ニューヨーク州のシュナイダーマン司法長官のオフィスに提出された開発業者の提案から分かった。不動産鑑定会社ミラー・サミュエルのジョナサン・ミラー社長によれば、ニューヨーク・ダウンタウンの分譲マンションの希望価格としては過去最高値。
ミラー社長はこの価格について、物件の地理的条件や高級住宅市場の過熱ぶりよりも「希少な歴史的価値を反映している」と指摘した。
建築家キャス・ギルバードが設計したウールワース・ビルディングは1913年に完成。高さ792フィート(約241メートル)で1930年まで世界一の高層ビルだった。同ビルの高層階は34戸の高級マンションに改造される計画。
計画によれば、1億1000万ドルの物件は9フロアを占める。床面積は約8975平方フィート(約830平方メートル)で、584平方フィートのテラス付き。4つの寝室と専用エレベーターを備える。50、51階が主な住居スペースで、53階に居間とワインセラー、55階から58階には書斎や展望台などが設けられる。

                              6月2日(ブルームバーグ)より引用。

築後100年経過したビルのペントハウスがこんなに、高値をつけるとは、日本では
まず考えられないことです。希少な歴史的価値と立地が経済的に認められた証ですね。
日本でも、古くなればなるほど価値を生むビルを建てることができれば、こんなにワクワクする
仕事はないと思います。

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at 18:19, 市川 周治, ニュース

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公示地価

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↑ 表町で人気の中華そば&ソースカツ丼のお店 だて 

本日、発表される公示地価について
とあるメディアから取材を受けた。
どうも、岡山駅前、大元周辺が上昇しているらしい。
実際に昨年あたりから、岡山駅周辺で不動産を探している人が
激増している。
しかし、売り物件がなかなか出てこないのが実情だ。
最近は、人気の地区の投資物件は、市場に出る前に瞬間蒸発
するように売れている。

需要が多くて供給が少ないと価格は上昇する、あたりまえの市場原理ですが
世界に唯一の不動産はその動きが顕著に現れるものですから
価格上昇は必至です。

岡山市街地は現在建築中のイオンモールが周辺の地価に大きな影響を与えていることが
考えられる。
一方、老舗商店が集まる表町地区の地価の下落が止まらない。
そこは、商店としての魅力が薄れて行っているので仕方がない現象かもしれない。

ただ、私のグルメブログにも数多く紹介されている魅力的な飲食店が集積しているのも
表町なのです。B級グルメのブームにも見られるように、おいしい食事をしたいと思うことは
万人の欲求なのですから、美味しいお店が集積する街は街の魅力が上がり、街の価値が上がっていく
ものだと思う。
街の活性化の為に、おいしい料理店やカフェが集めるのも有効な手段だと思う。

商店街としての魅力はともかく、住むのには非常に快適な地域だと思うので住宅地として
とらえるなら、郊外の人気のエリアよりも地価が安くて、近くにおいしいお店が沢山あって
岡山駅に出るのも徒歩でいけるので住居地区としての魅力はとても強いものがあると思う。
地価の下落をマイナスとしてとらえるのではなくプラスとして街に元気がでれば岡山市民として
とても嬉しいことである。

詳細の公示地価は今日の夕方くらいに発表になると思いますが、それぞれがどういった価格推移を示すのか
楽しみです。






at 12:34, 市川 周治, ニュース

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震災後に岡山への避難1046人


震災後に岡山への避難1046人 災害少なさ評価、西日本で最多


 東日本大震災に伴う岡山県への避難者は、復興庁の最新データ(2月13日現在)で1046人に上り、昨年10月以降、近畿以西の西日本で最多となっている。震災から3年。被災地で住宅や生活の再建が進み、全国の避難者総数が減少する中、岡山県は右肩上がり傾向が続く。災害の少なさや温暖な気候が評価され、避難者に広がっているようだ。

 西日本では沖縄県が973人で2番目。次いで大阪府955人、京都府924人、兵庫県922人―など。沖縄を除けば大都市圏ばかりで、岡山県の多さが際立っている。

 全国の避難者数は2012年6月をピークに減少傾向に転じた。しかし、岡山は震災直後は目立たなかったものの、じわじわと増加。西日本で群を抜いていた大阪府を13年10月に抜き、最多受け入れ県となった。今年に入っても19人が移り住むなど増加は続き、他府県との差を広げている。

 避難先として人気を集めていることに、県の移住施策を担う中山間・地域振興課は、災害が少ないといった暮らしやすさを全国にアピールできたことに加え、「早い時期に移住してきた避難者らが支援団体を結成し、口コミで情報発信したのが大きい」と分析する。


以上 山陽新聞社のサイトより引用。

岡山は温暖で災害が少ないので多くの人が移住してきているという話は
自分たちの周りでも数名移住者がいるのでなんとなく分かっていたのですが
西日本で最多とは知らなかった。
岡山にずっと住んでいると岡山の魅力にあまり気づかないのですが、
客観的に見ると、温暖な気候で、台風や雪、地震などの災害も少ない上に
交通の便もよく、広い平野が広がっているので地価も安くて、都心から車で20分程走れば坪単価10万円台でも
住宅地が手に入るため、その気になれば家を手にれることも比較的容易で渋滞も少なく、
瀬戸内海も近いのでマリンレジャーも適当に楽しめる。本当にいいところだと実感します。
反面、震災から3年たっても困難な生活を強いられている被災者の方を思うととてもやりきれない気持ちになります。
故郷に帰りたくても帰れないその寂しさは当事者でないと分からない苦しみだと思います。
恵まれた環境で暮らしている我々に何ができるのか、震災から3年たった今、改めて考えたいと思い
この震災でお亡くなりになった皆様に心からご冥福を祈ります。





at 19:28, 市川 周治, ニュース

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中国地方で人気の街、岡山1位 全国34位、不動産会社調査

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中国地方で人気の街、岡山1位 全国34位、不動産会社調査


 
不動産情報大手のネクスト(東京都)がまとめた2013年の全国人気の街ランキングで、岡山(岡山市)が中国地方で2年連続1位に輝いた。全国順位も34位と、関東、関西の2大都市圏以外で唯一ベスト50入り。東日本大震災以降、災害の少なさなどから移住先として注目を集める岡山の人気を裏付けた格好だ。

 同社が運営する不動産情報サイトへの問い合わせの数を最寄りの駅ごとに集計。全国のエリア別のベスト30を公表しており、中国地方では県内から大元(4位、岡山市)や倉敷(5位、倉敷市)、法界院(6位、岡山市)、北長瀬(7位、同)など14カ所がランクインした。広島県の13カ所を上回っている。

 岡山は、中四国ベスト20の枠組みで発表されていた11年は圏外だったが、12年は中国地方1位で初登場、全国順位も40位とした。

 同社は「人気エリアが1、2年で大きく変動するのは異例。岡山は震災を機に、他都市へのアクセスの良さや災害の少なさが見直されたと考えられる」と話している。

山陽新聞社のサイトより引用

改めて、岡山の魅力がクローズアップされたことは非常に嬉しいことです。
11月に、岡山に、西の旗艦店となるイオンモール岡山が開業します。
これを機に近県から来ていただいた方に、岡山の魅力を磨いて、喜んでいただける
街にしていきたいものです。

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at 10:22, 市川 周治, ニュース

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日経ビジネスの記事 不動産、悪質慣行にメス

2013年10月28日 日経ビジネスから引用

不動産、悪質慣行にメス
日経ビジネス2013年10月28日号目次
手数料を欲しいがために、中古物件の紹介を断り続ける。一部で横行する、悪質な囲い込みに「待った」がかかった。長年の利益相反の構図解消に向け、ついに一歩を踏み出した。

 「その物件は、もう話が進んでいるんですよ」

 中古物件への問い合わせが入った際に使われる、不動産業者の常套的な断り文句は今後通用しなくなる。

 「登録物件の正当な事由のない紹介拒否行為の禁止」。東日本不動産流通機構が10月1日に実施した規約改定で、業界に衝撃が走った。同機構は東日本の不動産情報を一元管理する「REINS(不動産流通標準情報システム)」を運用する。

 今後は、購入申し込みがなされていないにもかかわらず、物件紹介を拒否すれば規約違反となる。悪質性に応じて、「注意」「戒告」「利用停止」「除名」といった処分が下る。注意段階から、会員企業の氏名が公表される。

 実効性はありそうだ。「REINSが利用できなくなれば、新規物件も相場も十分に分からない。死活問題だ」(不動産会社社員)。ある大手事業者は早速、社内の管理職全員に規約改定について周知徹底した。


悪質な利益相反の排除目指す

 背景には、不動産業界の不透明な取引慣行がある。

 中古不動産売買ではまず、売却希望者が不動産業者と媒介契約を結び、業者がREINSに物件情報を登録する。それを見た別の不動産業者が物件内容を問い合わせ、購入希望者に紹介する。これが通常の取引の流れだ。

 仲介手数料の上限は、取引価格の3%プラス6万円に消費税を加えた額。もし売り手側と買い手側の仲介を1社でこなせば、収入は倍になる。この「両手取引」と呼ばれる取引が、悪質な囲い込みと組み合わさって、利益相反を生み出すケースが見られた。

 仮に3000万円の物件が成約すれば、仲介手数料は最大100万8000円。両手取引なら201万6000円が得られる。

 不心得な不動産業者は、他社からの問い合わせを断り続ける。そして「高すぎて買い手が見つからない」などと売り主に値下げを促した揚げ句、自社の顧客と取引をまとめる。

 契約価格が1割下がっても両手取引を実現できれば、売り主が300万円損する代わりに業者は最大182万7000円を得るからだ。3000万円の片手取引に比べて、収入が81万9000円増える。

 一部業者によるこうした手口の横行が、規約改定につながった。現在、東日本以外の、中部圏、近畿、西日本の3つのREINSでも、同様の改定を検討中だ。

 海外では両手取引自体が禁止されている国が多いが、日本では長年の慣行でもあり、「結果としての両手取引なら問題ない」との意見が主流だ。取引の健全性に定評がある大手でも、一定の割合で両手取引をしているのが実情だ。

 民主党政権時代に1度、「両手取引の禁止」が検討されたが、実現しなかった。地方を中心とした物件取引価格が低い地域では、「両手取引なしでは経営が成り立たない」との業者の意見に、妥当性があると判断されたためだ。

 不動産コンサルタントの長嶋修氏は「利益相反が起きる真の原因は、不当な囲い込みにある。今後、どうしてもそうしたければ、購入申込書を偽造するしかないがリスクが大きすぎるだろう」と規約改定を評価する。

 今回の規約改定は、実態を踏まえたうえで消費者保護の実効性を持たせる現実解と言えそうだ。改革に目先の痛みは伴っても、安心して中古不動産を売買できる環境を整備できれば、業界にもメリットは大きい。


日経ビジネスに興味深い記事が掲載されていたので紹介します。
この問題は何年も前から我々の不動産売買仲介業の間で問題になっていたことです。
例えば、当社にその物件を是非買いたいというお客様がいらっしゃったとして売り側の業者に物件情報を
請求しても、今、商談中だとか、購入申込みが入っているとかという理由で物件情報を開示せず、自社で
直接買客をつけるほうが手数料が倍になるという理由で情報を開示しないのです。
これは明らかに売主に対する利益相反行為で自社の利益だけを追求することになるのです。
大手トップ二社は平均手数料率が5%を超えているので、これは我々の業界から見て若干、両手契約率が高いと言えるでしょう。今後、不動産流通の健全化を推進する為には情報の開示が不可欠になると思います。



at 17:32, 市川 周治, ニュース

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ザ・パークハウスグラン千鳥ケ淵

今朝の日経新聞の記事によると

三菱地所レジデンスは5日、地上14階建ての高級マンション「ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」(東京都千代田区)を9月上旬に発売すると発表した。

 1坪(約3・3平方メートル)当たりの平均販売価格は800万円前後を想定し、2008年9月のリーマン・ショック以降に国内で発売されたマンションでは最高額になるという。

 総戸数は73戸で、販売対象は22戸。面積は約72〜179平方メートルで、販売価格は1億6000万円〜5億4000万円台を予定している。全戸が南東向きで皇居に面しており、都心で緑が楽しめる住環境に優れた立地が特徴だ。15年5月下旬から入居者へ引き渡す。

 今月24日にモデルルームの事前案内会を始める。既に約200件の問い合わせが寄せられており、同社は「発表前からこれだけ問い合わせがあるのは珍しい。売れ行きにも期待が持てる」とコメントしている。



マンションで、坪単価800万円とは驚きの価格です。やはり、東京の不動産価格は異常ですね。
岡山で一番人気の桃太郎通り沿いでも実勢価格は最高で150万円〜180万円程度なので
やはり、桁外れです。
都心では不動産市況が過熱しているようです。


at 12:20, 市川 周治, ニュース

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