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逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを!
逆転の年収格差―「戸建賃貸住宅」投資で私的年金づくりを! (JUGEMレビュー »)

ウェーブハウスの市川 周治が執筆した逆転の年収格差 不動産投資の成功理論を公開しています。
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浸水想定域に住宅誘導 

土地BANK 洪水情報
↑岡山市内の洪水想定 ハザードマップ
土地BANK 洪水情報
↑岡山市内の洪水想定地域とDID 人口集中地区を重ねたデータ。
土地BANK 洪水情報
↑ 土地BANK 災害情報表示機能より抽出

このように、ITツールを活用することで、その地域のリスクを簡単に知ることができます。
普段の防災意識がイザという時に生きるか死ぬかという命の境界線を左右するのです。


今朝の日経新聞の記事によると、
以下 2018年9月2日 日経新聞朝刊 1面より引用

西日本豪雨などで洪水被害が相次ぐ日本列島。天災への備えが一段と求められるなか、まちの集約計画を掲げる主要な自治体の約9割で、浸水リスクの高い地区にも居住を誘導していることが日本経済新聞の調べで分かった。こうした地区にはすでに住宅が集まっているケースもあり、都市の効率向上と災害対策を両立させる難しさが浮き彫りになった。まちづくりと防災対策を擦り合わせ、集約計画を再点検する必要がある。

 全国でコンパクトシティー形成をめざす「立地適正化計画」の策定が進んでおり、120以上の市町が居住を誘導する区域を設定している。都市密度を高めて1人あたりの行政費用を抑えるためで、区域外の開発には届け出を求めている。

 一方で各自治体は洪水時の浸水予測をハザードマップなどで公表。1メートル以上の浸水であれば一戸建ての床上、3メートル以上であれば2階まで浸水する恐れがあるとされる。


自分が住んでいる地域にどのようなリスクがあるのか、それを知って生活するのは災害大国日本に

住むには不可欠な行動なのではないでしょうか?

今回の西日本豪雨では、災害の比較的少ない岡山県でも一部地域が大きな被害に遭いました。

連日報道される倉敷市真備地区はハザードマップで見ると、浸水深が、5メートルを超える地域が広がるエリア

なのです。

すでに住んでいる家から移住することは困難なことです。せめて自分が住んでいる地域にどのようなリスクが

存在するのか調べてみませんか?

もし、ご自分の居住エリアのリスクを知りたい方はウェーブハウスにお気軽にお問合せください。

岡山の不動産プロフェッショナル集団 株式会社ウェーブハウス

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at 10:27, 市川 周治, ニュース

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公示地価











27日発表された2018年の公示地価で、岡山県内は商業地の平均変動率が前年比プラス0・4%と1991年以来27年ぶりに上昇に転じた。住宅地と工業地を合わせた全用途平均も下げ幅が縮小し、上昇地点は岡山、倉敷市など4市1町の計140地点(前年131地点)に拡大。再開発事業など県南都市部を中心とした土地需要の高まりが反映された。

 上昇地点の内訳は、岡山市が88(住宅地46、商業地39、工業地2、宅地見込み地1)で最も多く、倉敷市が44(住宅地32、商業地11、工業地1)で続いた。総社市は4(住宅地3、工業地1)、早島町は3(住宅地2、商業地1)、玉野市は工業地1。横ばいは岡山、倉敷、総社、赤磐市と里庄、矢掛町の計42地点(前年38地点)。

 商業地で上昇率が最大だったのは、前年と同じ岡山市・県庁通りの「岡山市北区錦町8の24」で7・0%。前年の7・5%に届かないものの、近くに大型商業施設イオンモール岡山が立地し、高い伸びが続いている。価格は同市・桃太郎大通り沿いの「岡山市北区本町2の1」が1平方メートル当たり130万円と30年連続で最高だった。

 住宅地は、上昇率が「岡山市中区住吉町2の65」が5・1%で3年連続トップ。最高価格は3年連続で「岡山市北区津島新野1の7の23」となり、1平方メートル当たり15万9000円だった。

 自治体別(調査地点がある全21市町)に全用途平均の変動率を見ると、岡山市が0・9%、早島町が0・7%上昇。他の19市町は下落し、下げ幅は備前市2・7%、美作市2・3%、和気町2・2%―の順に大きかった。

 県中山間・地域振興課は「今後は人口減少で土地需要が弱くなると見込まれ、県全体の地価は緩やかな下落傾向が続くだろう」としている。


以上山陽新聞 サンデジより引用

岡山も、岡山駅を中心とした市街地は軒並み公示地価が上昇しています。岡山駅周辺の実勢取引は公示地価の2〜3倍
で取引されています。
今後、人口減少していく中、コンパクトシティ化を国が政策として実行していくことが予測されるので中心市街地と
郊外でも、比較的高級な住宅地は益々土地需要が増えるため、横ばいかまだ上昇していくと考えられます。

東京でも銀座界隈は20%前後上昇したエリアも、それから高級リゾートが乱立しているニセコ アンヌプリ山麓などは20%〜30%の上昇となっています。


土地バンクを活用すれば、公示地価の昨年からの上昇率が一目で分かります。
ウェーブハウスと、ネットデータが提供する。不動産業界の営業に革命を起こすツール。
『土地バンク』営業成果が飛躍的に上がります。売りの成約率、買いの成約率ともにUP そして業務効率の改善に役立ちます。

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at 12:46, 市川 周治, ニュース

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基準宅地価格

基準宅地価格の県平均4.3%下落 岡山、倉敷、瀬戸内市は上昇

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 岡山県は6日、2018年度から3年間の固定資産税算定の基礎となる県内27市町村の基準宅地価格を発表した。県平均は3年前の前回調査から4・3%ダウンしたものの、下落率は前回(7・9%)より縮小。岡山、倉敷、瀬戸内市は土地需要の高まりなどで上昇に転じた。上昇地点が出たのは09年度以来、3調査ぶり。

 今年1月1日を基準に、各市町村内の最高価格の宅地(1平方メートル当たり)などを算出した。岡山市は前回より22・6%上昇したほか、倉敷市が5・6%、瀬戸内市が1・6%それぞれアップした。早島町は横ばい。景気の緩やかな回復に伴い、県南都市部で民間投資が活発化したことが背景にあるとみられる。

 下落した23市町村のうち、津山、玉野市などの18市町村は下落率が縮小。笠岡、真庭市、吉備中央町など5市町は拡大した。

 県市町村課は「岡山、倉敷市の上昇は、再開発やマンション建設による土地需要の高まりを裏付けた。他地域の多くは人口減少などで下落に歯止めがかからず、二極化が進んでいる」としている。

 基準宅地価格は、3年ごとの固定資産の評価替えに合わせて見直す。各市町村は今回の結果を基に、来年3月までに土地評価額を決める。
(2017年12月07日 08時04分 更新)


↑山陽新聞社のサイトより引用

最近の岡山駅周辺の土地取引事例を見ると異常さを感じる高騰ぶりです。

今回の基準宅地価格の上昇率を見ても驚きですが、実態はこんなものでは

ないでしょう。場所によってはここ数年で2倍から4倍くらいに高騰しています。

これがバブルなのか実需を反映しているのか数年後にならないと分からないと思いますが

平成2年にバブルがはじけてから、ずっと不動産取引の現場で見ている限りは一旦商業地は約10分の1まで

下げてそこから数年低迷していましたが、ここに来てジリジリと地価が上がってきています。

これも、昭和末期のバブルの時と全く違うのが、めちゃくちゃな高値で取引されているエリアは

限定的で、商業地でも下げているエリアもあることです。

このような状況がいつまで続くのか見守っていきたいと思っています。

#ウェーブハウス #地価 #不動産 #岡山




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at 18:00, 市川 周治, ニュース

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トヨタ自動車がウーバーに出資

日経ネットより引用

トヨタやVW、配車アプリと相次ぎ提携

 世界の自動車大手が配車アプリを手掛ける新興企業と相次いで提携する。トヨタ自動車は25日、業界最大手の米ウーバーテクノロジーズと資本・業務提携すると発表した。独フォルクスワーゲン(VW)もイスラエル企業に3億ドル(約330億円)出資することを明らかにした。米国などで車を所有せずに利用する流れが強まる可能性があり、自動車メーカーは対応を迫られている。提携を通じ、新事業の創出などにつなげる。


画像の拡大
 トヨタは金融子会社のトヨタファイナンシャルサービスを通じてウーバーに出資。三井住友銀行などと2015年に設立したファンドも資金を出す予定だ。出資金額は数十億円規模とみられる。ウーバーは非上場だが、出資企業が参考とする企業価値は7兆円に迫るもよう。トヨタの出資比率は1%未満となる。

 ウーバーは09年に発足し、米国など世界70カ国・地域で配車アプリを提供している。スマートフォン(スマホ)を活用して利用者とドライバーを結びつけるサービスを手掛け、特に一般のドライバーが利用者を有償で同乗させる「ライドシェア」が注目を浴びている。

 トヨタは米国でライドシェアのドライバーに、リースで車の提供を予定するなど、新たなビジネスの創出を目指し、協力できる分野を模索する。日本は協力の対象地域から外すという。

 VWは米国や欧州などでタクシーの配車アプリを提供するイスラエル企業、ゲットに出資する。配車アプリではトヨタに加え、中国の広州汽車集団や米マイクロソフト、有力ベンチャーキャピタル(VC)などから巨額の資金を調達したウーバーを軸とする競争が激しくなっており、ゲットもVWの支援を得て事業を拡大する。

 配車アプリを巡っては米ゼネラル・モーターズ(GM)が1月、米リフトに5億ドルを出資し、役員を派遣することを決めた。トヨタ、VWも相次いで同業との提携を決め、年間販売台数が1000万台前後にのぼる自動車業界の「3強」がこの分野での取り組みを強める構図が鮮明になる。

 背景にあるのは、自動車を所有せず、必要な際にライドシェアなどのサービスを活用したいという消費者の増加だ。ウーバーは自動運転の技術開発も進めており、将来的にはドライバーがいなくても輸送サービスを提供できるようにする構想も示す。こうした変化は自動車の総需要を減らす恐れもあるが、自動車各社はリース収入など新たな収益源を模索する。




日経ネットによると、トヨタ自動車がアメリカの自動車配車サービスのウーバーに出資するとのこと

非上場にも関わらず、企業価値が7兆円とは驚きだ。実にJR東日本の2倍に相当する。

アメリカでは新興企業が今までになかったアイデアと概念を根底から変えるビジネスモデルで

急成長する事例が多い。

自動車配車サービスは、スマホから、予約するとニューヨークなどの都心部だと、だいたい10分以内に

車が手配でき、ドライバーはその場でサービスを評価されるので良質なサービスを提供することに

モチベートされますから、お互いにWIN WINの関係でビジネスが成り立ちます。

しかも、特別な端末は必要なく、スマホで決済まで完了するのでウーバー側も

高額な投資が必要ないのです。

莫大な投資が必要な鉄道事業や、自動車メーカーなどは新規で参入することは

不可能ですが、ウーバーのような、ビジネスモデルであれば全くのブルーオーシャンの市場なので

新規参入も容易で大きく成長する可能性があります。

世の中でまだまだ、ストレスを感じる場面が多くありますから、そこを解決するビジネスを

考えて形にできれば大きなチャンスがあるのだと思います。

既存の概念にとらわれることなく柔軟な発想で物事を考えることが大切ですね。





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at 13:45, 市川 周治, ニュース

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中古住宅取引透明に

中古住宅取引透明に 国交省、開示強化で売買促す

 国土交通省は中古住宅市場の活性化に向けて、取引の透明性を高める。物件情報をやりとりする業者向けのシステムで詳細な取引情報を開示するよう義務付け、虚偽には罰則も適用する。売却依頼を受けた業者による物件の囲い込みを防ぎ、売買を促す。中古住宅の品質への不安を拭うため専門家による住宅の診断を普及させる法改正も検討する。欧米に見劣りする中古住宅の有効利用を進めるとともに、高齢化で増え続ける空き家の流通も後押しする。


 日本で中古住宅の売買は取引全体の約1割にとどまる。米英の約9割に劣り、中古住宅の評価が低い一因となっている。

 国交省は売買てこ入れには情報開示が不可欠と判断。全国の不動産会社が物件情報を登録するシステムの開示事項を1月から拡充する。システムを運営する公益財団法人・東日本不動産流通機構などに内規見直しを求めており、近く認可する。

 宅地建物取引業法は、不動産の売却仲介を1業者のみに任せる場合、依頼者が不利な取引を強いられないよう物件情報を同システムに登録するよう義務付けている。

 ただシステムへの登録情報は所在地や価格に限られ物件の取引状況は分からない。そこで「公開(募集)中」「購入申し込みあり」「紹介を停止中」の表示を求める。システムは業者向けだが、中古住宅の売り手自身が取引の現状をインターネットで確認できる仕組みも設ける。

 見直しは一部業者の物件囲い込みが指摘されているためだ。売却の依頼を受けた業者が物件をシステムに登録しながら問い合わせが来ると「商談中」などと偽り取引を拒否。その間に自ら買い手を探し、売り手と買い手から仲介手数料を二重取りしているとされる。

 国交省は「客観的な証拠が得にくく摘発できない」(幹部)ものの、是正策をとる必要があると判断した。開示情報を偽った業者は、運営主体の公益財団法人などが是正勧告や業者名の公開といった処分も検討する。

 国交省は専門家が住宅の状態を評価する住宅診断も促す。売買契約時に必要な「重要事項説明書」に住宅診断の項目を設ける方向で、宅地建物取引業法の改正案を来年の通常国会に出す方針だ。

 高齢化で住居の相続は増えている。だが中古住宅の購入を敬遠する人々は多く、空き家は2013年に820万戸と10年間で24%増加した。中古市場の活性化で買い手が増えれば、空き家の解消にも一役買うと国交省は期待している。

日本経済新聞 2015/12/21の記事より引用

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日本の住宅は、1969年から2009年まで累積で約900兆円の住宅投資額に対して、現在価値は約400兆円、500兆円の価値の毀損があります。それに対してアメリカは1945年から2009年まで約1400兆円の住宅累計投資額に対して
現在価値が約1450兆円あり、累積投資額を現在価値が上回っています。

これは、日本の住宅が20年経過すれば、ほぼ価値が0円で評価されるという、商習慣によるものだと
考えられます。例えば30歳の時に土地を2,000万円で買って新築の家を2,000万円で建てたとすると
20年後の50歳の時の資産価値は土地代だけの2,000万円ということになります。
これでは、住み替えることもできず、一生一軒の家の住宅ローンに追われることになります。
一方、アメリカの場合だと、同じように土地建物4,000万円で買っても、20年後4,000万円以上で売ることが
可能ですから、その家を売ったお金を自己資金にしてもう少しいい家に住み替えることも可能です。
アメリカでは平均3回〜5回 ライフスタイルに合わせて住み替えをするそうです。
個人資産のうち不動産の占める割合は高いので不動産価値が下がらない社会の仕組みができあがれば
個人消費も伸びるはずなので、景気の回復にも大きな影響を与えると思います。

我々不動産業者がこの構造を変えるために今、真剣に考えるべき時なのではないでしょうか?



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at 09:44, 市川 周治, ニュース

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海の日

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海の日に瀬戸内海について考えてみました。


今のシーズンは天気がよければ毎週休日には、海に出ている私としては、瀬戸内海の素晴らしさを

もっと、感じる機会を造ったほうがいいといつも考えています。

まずは、旭川の水辺をもっと有効に活用すること、水辺の街はとてもリラックスできる雰囲気を生み出します。

たとえば京都の鴨川沿いの納涼床など、都会のオアシスのような空間になっています。

それに比べて岡山は、旭川を南に下れば穏やかな多島美をのぞむ海に囲まれているにも関わらず、

水辺で遊んでいる人はほとんど見当たりません。

岡山市街地からすぐのところに旭川が広がり、瀬戸内海にも、車で15分程で行くことができる

こんな素晴らしい岡山の魅力についてもう一度見直してみてはいかがでしょうか?


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at 21:56, 市川 周治, ニュース

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路線価

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7月1日に発表された路線価ですが、

岡山では、岡山駅前が約10%、上昇して

全国でも上昇率で上位に入ったようです。

最近は、地方でも、地価が下落しているのが、県庁所在地などの主要都市以外の地域で

中国地方でも上昇が著しいのは、広島の一等地と、岡山の一等地だけ

四国は松山を除いて軒並み前年並みか下落。

アベノミクスで株価は上昇していますが、地価は東京 大阪 名古屋 札幌 福岡 仙台などの主要都市と

政令市でも、県庁所在地などの一部のみ。

岡山市内でも、岡山駅周辺の商業地区と人気の住宅地のエリアは上昇していますが

不人気のエリアは毎年、昨年並みは下落しています。まさにまだら模様になっています。

これからどんどん、人口減少していくと全体平均として地価は下落していくので

不動産を購入する際は、現実を見つめながら、これから横ばいか、上昇に転じて行く不動産を

見極めてから購入することが、将来の資産価値の下落を防ぐ重要な防衛手段になるので

地元のことを知り尽くした不動産業者からしっかりと、情報をもらってから購入することが

賢明です。

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at 10:48, 市川 周治, ニュース

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築後100年のペントハウスがなんと110億円!! 

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6月2日(ブルームバーグ):米ニューヨークのローワー・マンハッタンにある歴史的建造物で、かつて世界一の高さを誇ったウールワース・ビルディングが新たな記録を樹立した。
58階建ての同ビルの最上階部分を占めるマンションを1億1000万ドル(約110億円)で販売する計画が、ニューヨーク州のシュナイダーマン司法長官のオフィスに提出された開発業者の提案から分かった。不動産鑑定会社ミラー・サミュエルのジョナサン・ミラー社長によれば、ニューヨーク・ダウンタウンの分譲マンションの希望価格としては過去最高値。
ミラー社長はこの価格について、物件の地理的条件や高級住宅市場の過熱ぶりよりも「希少な歴史的価値を反映している」と指摘した。
建築家キャス・ギルバードが設計したウールワース・ビルディングは1913年に完成。高さ792フィート(約241メートル)で1930年まで世界一の高層ビルだった。同ビルの高層階は34戸の高級マンションに改造される計画。
計画によれば、1億1000万ドルの物件は9フロアを占める。床面積は約8975平方フィート(約830平方メートル)で、584平方フィートのテラス付き。4つの寝室と専用エレベーターを備える。50、51階が主な住居スペースで、53階に居間とワインセラー、55階から58階には書斎や展望台などが設けられる。

                              6月2日(ブルームバーグ)より引用。

築後100年経過したビルのペントハウスがこんなに、高値をつけるとは、日本では
まず考えられないことです。希少な歴史的価値と立地が経済的に認められた証ですね。
日本でも、古くなればなるほど価値を生むビルを建てることができれば、こんなにワクワクする
仕事はないと思います。

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at 18:19, 市川 周治, ニュース

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公示地価

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↑ 表町で人気の中華そば&ソースカツ丼のお店 だて 

本日、発表される公示地価について
とあるメディアから取材を受けた。
どうも、岡山駅前、大元周辺が上昇しているらしい。
実際に昨年あたりから、岡山駅周辺で不動産を探している人が
激増している。
しかし、売り物件がなかなか出てこないのが実情だ。
最近は、人気の地区の投資物件は、市場に出る前に瞬間蒸発
するように売れている。

需要が多くて供給が少ないと価格は上昇する、あたりまえの市場原理ですが
世界に唯一の不動産はその動きが顕著に現れるものですから
価格上昇は必至です。

岡山市街地は現在建築中のイオンモールが周辺の地価に大きな影響を与えていることが
考えられる。
一方、老舗商店が集まる表町地区の地価の下落が止まらない。
そこは、商店としての魅力が薄れて行っているので仕方がない現象かもしれない。

ただ、私のグルメブログにも数多く紹介されている魅力的な飲食店が集積しているのも
表町なのです。B級グルメのブームにも見られるように、おいしい食事をしたいと思うことは
万人の欲求なのですから、美味しいお店が集積する街は街の魅力が上がり、街の価値が上がっていく
ものだと思う。
街の活性化の為に、おいしい料理店やカフェが集めるのも有効な手段だと思う。

商店街としての魅力はともかく、住むのには非常に快適な地域だと思うので住宅地として
とらえるなら、郊外の人気のエリアよりも地価が安くて、近くにおいしいお店が沢山あって
岡山駅に出るのも徒歩でいけるので住居地区としての魅力はとても強いものがあると思う。
地価の下落をマイナスとしてとらえるのではなくプラスとして街に元気がでれば岡山市民として
とても嬉しいことである。

詳細の公示地価は今日の夕方くらいに発表になると思いますが、それぞれがどういった価格推移を示すのか
楽しみです。






at 12:34, 市川 周治, ニュース

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震災後に岡山への避難1046人


震災後に岡山への避難1046人 災害少なさ評価、西日本で最多


 東日本大震災に伴う岡山県への避難者は、復興庁の最新データ(2月13日現在)で1046人に上り、昨年10月以降、近畿以西の西日本で最多となっている。震災から3年。被災地で住宅や生活の再建が進み、全国の避難者総数が減少する中、岡山県は右肩上がり傾向が続く。災害の少なさや温暖な気候が評価され、避難者に広がっているようだ。

 西日本では沖縄県が973人で2番目。次いで大阪府955人、京都府924人、兵庫県922人―など。沖縄を除けば大都市圏ばかりで、岡山県の多さが際立っている。

 全国の避難者数は2012年6月をピークに減少傾向に転じた。しかし、岡山は震災直後は目立たなかったものの、じわじわと増加。西日本で群を抜いていた大阪府を13年10月に抜き、最多受け入れ県となった。今年に入っても19人が移り住むなど増加は続き、他府県との差を広げている。

 避難先として人気を集めていることに、県の移住施策を担う中山間・地域振興課は、災害が少ないといった暮らしやすさを全国にアピールできたことに加え、「早い時期に移住してきた避難者らが支援団体を結成し、口コミで情報発信したのが大きい」と分析する。


以上 山陽新聞社のサイトより引用。

岡山は温暖で災害が少ないので多くの人が移住してきているという話は
自分たちの周りでも数名移住者がいるのでなんとなく分かっていたのですが
西日本で最多とは知らなかった。
岡山にずっと住んでいると岡山の魅力にあまり気づかないのですが、
客観的に見ると、温暖な気候で、台風や雪、地震などの災害も少ない上に
交通の便もよく、広い平野が広がっているので地価も安くて、都心から車で20分程走れば坪単価10万円台でも
住宅地が手に入るため、その気になれば家を手にれることも比較的容易で渋滞も少なく、
瀬戸内海も近いのでマリンレジャーも適当に楽しめる。本当にいいところだと実感します。
反面、震災から3年たっても困難な生活を強いられている被災者の方を思うととてもやりきれない気持ちになります。
故郷に帰りたくても帰れないその寂しさは当事者でないと分からない苦しみだと思います。
恵まれた環境で暮らしている我々に何ができるのか、震災から3年たった今、改めて考えたいと思い
この震災でお亡くなりになった皆様に心からご冥福を祈ります。





at 19:28, 市川 周治, ニュース

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